Rachat de Crédit

Le terme "rachat de crédit" n’est pas toujours bien compris. Il plonge dans la confusion nombre de consommateurs convaincus qu’il peut aussi bien désigner le rachat d’un crédit immobilier, le regroupement de plusieurs types de crédits ou bien encore la renégociation d’un prêt. Chacune de ces opérations bancaires ayant un rôle parfaitement défini et encadré par la législation. Il convient donc d’en finir avec ces abus de langage et de bien distinguer chacune de ces trois opérations avant de déposer une demande à sa banque ou à un établissement concurrent par le biais d’un formulaire lorsque cette possibilité est permise par la réglementation en vigueur car tout n’est pas si simple. Faisons le point.

Rachat, regroupement, renégociation : opérations à ne pas confondre

Que ce soit pour bénéficier d’un taux d’intérêts plus bas ou pour faire modifier ses mensualités de remboursement de crédits, un emprunteur peut se voir accorder une opération bancaire mieux adaptée à ses capacités d’endettement. La proposition dépend du type de crédit(s) en cours. Dans le langage courant, ces opérations sont souvent appelées le rachat de crédit. Mais la législation française fait une différence entre chacune d’entre elles.

1 - Le rachat de crédit

Légalement encadré, le rachat de crédit immobilier permet à un emprunteur de faire racheter son prêt en cours par une banque concurrente afin de bénéficier de conditions plus adaptées à sa situation. Le rachat de crédit ne peut donc concerner que l’emprunt immobilier et en aucun cas des crédits à la consommation ou un crédit auto. La banque qui accorde cette possibilité peut racheter un ou deux prêts immobiliers ainsi qu’un Prêt à Taux Zéro.

Avant de s’engager dans un rachat de crédit immobilier, le consommateur doit comparer les différentes propositions des banques. La solution choisie doit bien sûr être intéressante financièrement. Les critères d’appréciation sont :

• Le montant du capital restant dû : il doit être de 50 000 € au minimum pour que cela représente un réel intérêt,
• La durée de remboursement du capital restant dû doit être supérieure à celle qui s’est écoulée depuis la signature du contrat de prêt faisant l’objet du rachat,
• Le nouveau taux d’emprunt doit être inférieur à l’ancien taux, idéalement d’au moins 1 %.

Rachat de crédit immobilier : frais à prévoir

Le rachat de crédit devrait permettre au demandeur de bénéficier d’un taux d’emprunt plus intéressant, mais il faut toutefois noter que cette opération implique des frais.

• Frais de dossier

Destinés à la banque qui accorde le rachat de crédit immobilier, ils s’élèvent généralement à 1 % maximum du capital emprunté. Ils ne sont dus que dans le cas où l’opération est acceptée. Simple demande de renseignements et simulations ne peuvent donner lieu à la facturation de frais.

Une possibilité de négociation est bien souvent offerte à l’intéressé. Mieux encore, un emprunteur présentant un profil exemplaire a de fortes chances de se voir totalement exonéré de ces frais de dossier. En contrepartie, le créancier souhaite généralement que le client fasse domicilier son compte bancaire dans son établissement.

• Coût de mainlevée

Certains emprunts immobiliers sont assortis d’une garantie hypothécaire. Lorsqu’un emprunteur souhaite demander un rachat de crédit immobilier, une nouvelle garantie hypothécaire lui est proposée par la banque qui accorde le rachat. L’hypothèque porte bien évidemment sur le bien que possède l’emprunteur. Le coût de cette solution de sûreté est intégré par la banque prêteuse au Taux Annuel Effectif Global ou TAEG.

Ainsi, dans le cas où une hypothèque garantissait déjà l’emprunt immobilier faisant l’objet de la demande de rachat, l’emprunteur doit s’acquitter de frais de notaire puisque la suspension de cette garantie est obligatoire. C’est ce que l’on nomme la mainlevée. Le coût de cet acte est de l’ordre de 2 % du montant racheté appelé l’encours.

• Quid de la caution ?

Lorsque l’ancien emprunt immobilier était garanti non pas par une hypothèque mais par une caution bancaire, jusqu’à 75 % du fonds de garantie sont reversés à l’emprunteur afin qu’il puisse financer une autre garantie permettant de couvrir son nouveau prêt après rachat du crédit immobilier. Ce reversement correspond à une partie de la somme qu’il avait réglée pour la caution à la signature du contrat de souscription de son ancien crédit immobilier.

• Indemnités de Remboursement Anticipé

Les IRA sont également imputables à l’emprunteur. En effet, lorsque la nouvelle banque consent à accorder un rachat de crédit immobilier, elle doit procéder au remboursement dudit prêt et des intérêts à la banque auprès de laquelle il avait été souscrit. Les IRA sont intégrées au nouvel emprunt. Elles peuvent correspondre à 6 mois d’intérêts mais le montant qu’elles représentent ne doit toutefois pas excéder 3 % du capital à rembourser.

• L’assurance de crédit immobilier ou assurance emprunteur pour rachat de crédit immo

Une banque qui accorde un rachat de crédit immobilier exige de son client qu’il souscrive un contrat d’assurance de crédit. Deus solutions s’offrent à lui : l’assurance groupe et la délégation d’assurance.

L’assurance groupe est une formule proposée par la banque prêteuse. La délégation d’assurance consiste quant à elle à souscrire une assurance de crédit auprès d’un tiers, à savoir une compagnie d’assurance sans relation avec l’établissement financier. Cette deuxième solution est la moins onéreuse. A titre informatif, le contrat groupe coûte entre 0,40 et 0,60 % du montant emprunté alors qu’une assurance de crédit souscrite auprès d’un assureur indépendant ne représente que 0,07 à 0,14 %. La différence entre ces deux solutions peut donc représenter in fine plusieurs milliers d’euros.

Le client choisit librement son assurance emprunteur. Rien ne l’oblige à opter pour celle proposée par la banque. S’il opte pour la délégation d’assurance, le contrat choisi doit simplement comporter des garanties au moins égales à celles proposées par le contrat groupe. C’est seulement à cette condition que la banque ne peut refuser la délégation d’assurance.

Pour qu’un nouveau contrat de prêt puisse être mis en place par la banque sollicitée, le demandeur doit déposer une demande de rachat de crédit immobilier auprès d’une nouvelle banque. Le capital restant dû par le client est communiqué au banquier par un document spécifique appelé décompte de remboursement. Après analyse du dossier du demandeur, le nouveau contrat de prêt lui est adressé. Il lui appartient alors de le signer en s’étant assuré préalablement de ses capacités de remboursement.

2 - Le regroupement de crédits

Cette opération bancaire n’est pratiquée que par les établissements de crédits spécialisés (filiales de grands groupes) et les banques traditionnelles. Ce terme désigne une opération qui consiste pour le créancier à :

• Racheter un crédit en cours augmenté d’un montant supplémentaire, ce qui implique que le capital à financer est plus élevé qu’auparavant,
• Racheter au moins deux crédits de différentes catégories, à savoir un crédit immobilier et un crédit à la consommation.

La nature du regroupement de crédits est définie par la banque selon la part que représente chaque type de crédit racheté. Ainsi, elle considère qu’il s’agit :

• D’un regroupement de crédits consommation : il est encadré par la législation sur le crédit à la consommation dès lors que les crédits conso représentent plus de 60 % des emprunts faisant l’objet du regroupement,
• D’un regroupement de crédit immobilier : l’opération est réglementée par la législation sur le crédit immobilier si la part représentée par le prêt immo est supérieure à 60 %.

Cette nuance est très importante car les taux de crédits sont bien différents en fonction de la nature du regroupement. Le seul avantage que peut en tirer l’intéressé est une réduction significative de ses mensualités de remboursement, pouvant atteindre 60 %. Ce qui ne signifie pas que l’opération lui coûte moins cher, bien au contraire puisque le coût total est quasiment toujours majoré du fait que la durée de remboursement est allongée. C’est en effet à cette condition que les échéances peuvent être revues à la baisse.

Enfin, en ce qui concerne la garantie, si l’emprunteur est propriétaire de son logement, la banque applique systématiquement une hypothèque en cas de regroupement de crédit immobilier. Elle propose éventuellement cette garantie lors d’un regroupement de crédits consommation en fonction du montant que représente l’opération bancaire.

3 – La renégociation de crédit

Cette autre solution bancaire proposée aux consommateurs ne peut concerner qu’un seul emprunt immobilier. Aucun autre type de crédit ne peut faire l’objet d’une renégociation. De plus, la seule banque autorisée à accorder une renégociation de crédit est celle auprès de laquelle a été souscrit l’emprunt immobilier concerné.

L’objectif de la renégociation de crédit immobilier est de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, donc plus intéressant. Elle n’entraîne pas de rachat mais se limite simplement à de nouvelles conditions de remboursement de l’emprunt immo en cours, conditions précisées par le biais d’un avenant. Sur ce document, la banque qui accorde la renégociation de crédit précise les points qui ont été redéfinis, tels que :

• La durée d’emprunt,
• Le taux de crédit,
• L’assurance emprunteur,
• Le montant des nouvelles mensualités de remboursement.

La démarche qui consiste à solliciter une renégociation de crédit est assez simple. Elle ne permet pas toutefois de profiter de taux plus intéressants que peuvent appliquer d’autres banques. Autrement dit, le consommateur ne peut faire jouer la concurrence puisque, nous l’avons vu, seule la banque qui a accordé le prêt initial peut être chargée de la renégociation.