Comparateur SCPI

Les Français sont parmi les champions européens de l’épargne avec près de 7 000 Md€ à la fin de l’année 2022. En ce qui concerne les produits de placement, le livret d’épargne réglementé et l’assurance vie ont leur préférence. D’autres produits intéressent également les investisseurs avertis comme les sociétés civiles de placement, en abrégé SCPI.

Il s’agit d’un outil d’investissement composé exclusivement d’actifs immobiliers professionnels ou à usage d’habitation. Pour trouver et comparer la meilleure SCPI notamment en matière de rendement, les épargnants sollicitent bien souvent leur conseiller financier ou un courtier spécialisé. Pour les plus aguerris, un comparateur en ligne est aussi un excellent moyen d’obtenir une offre intéressante. Faisons le point en bref sur ce produit de placement.

Quelle est la meilleure SCPI en 2023 ?

Voici une sélection de SCPI disponibles sur le marché en 2023. Bien sûr, il s’agit d’une liste non exhaustive. Le choix d’une SCPI dépend de divers critères que nous détaillons plus bas, mais aussi de l'objectif de placement de chaque épargnant. Seule une mise en concurrence des offres via un comparateur en ligne ou un professionnel permet de trouver la meilleure SCPI adaptée à son profil.

1 - SCPI PIERVAL SANTÉ

• Gérée par Euryale AM.
• Rendement : 4,80 %.
• Prix de la part : 204 €.

2 - SCPI CORUM EURION

• Gérée par Corum AM.
• Rendement : 6,12 %.
• Prix de la part : 215 €.

3 - SCPI ACTIVIMMO

• Gérée par Alderan.
• Rendement : 6,02 %.
• Prix de la part : 610 €.

4 - SCPI COEUR DE RÉGIONS

• Gérée par Sogenial Immobilier.
• Rendement : 6,43 %.
• Prix de la part : 659 €.

5 - SCPI IROKO ZEN

• Gérée par Iroko.
• Rendement : 7,10 %.
• Prix de la part : 200 €.

6 - SCPI ÉPARGNE PIERRE

• Gérée par Voisin Groupe Atland.
• Rendement : 5,36 %.
• Prix de la part : 208 €.

Une SCPI, c’est quoi ?

Une SCPI, appelée aussi “pierre papier” est un véhicule de placement collectif de long terme de 10 à 15 ans en moyenne. La société collecte des fonds par le biais d’investisseurs particuliers. Le but est d’acquérir et d’augmenter son patrimoine immobilier locatif professionnel ou à usage d’habitation. En échange de leurs capitaux, les investisseurs reçoivent des parts et deviennent propriétaires avec les autres investisseurs d’une fraction du parc immobilier de la SCPI. Les parts acquises permettent de percevoir, proportionnellement à la quote-part détenue, des revenus réguliers issus de la location des biens immobiliers. Elles sont revendues au terme du contrat avec, en principe, une plus-value. A contrario des actions, les parts achetées ne sont pas cotées en bourse, mais appartiennent aux OPC ou organismes de placement collectif. La SCPI est donc un fonds d’investissement assorti d’une société civile accessible à tous les profils d’investisseurs.

Comment fonctionne la meilleure SCPI ?

Une SCPI est une société de gestion. Nous l’avons vu, elle acquiert des biens immobiliers type bureaux, immeubles d’habitation, structure hospitalière, avec les capitaux d’investisseurs. Après l’acquisition, elle met en location les biens immobiliers. Le fonctionnement est simple :

1. La SCPI sélectionne les biens immobiliers.
2. Elle ouvre la souscription aux épargnants.
3. Les épargnants achètent des parts des biens proposés par la SCPI.
4. La SCPI collecte les capitaux et achète les biens immobiliers avec lesquels elle constitue son parc.
5. La SCPI gère tout le processus de la location, à la perception des loyers, en passant par les litiges, l’entretien et la relocation le cas échéant.
6. La SCPI redistribue les loyers perçus aux actionnaires sous la forme d’une rente proportionnelle à leur investissement.
7. Au terme de l’engagement, en moyenne de 10 à 15 ans, les épargnants revendent leurs parts et/ou la SCPI revend une partie des éléments du patrimoine.
8. La SCPI reverse aux actionnaires les capitaux investis assortis de plus-values potentielles.

Les SCPI sont régulées, contrôlées et surveillées par l’AMF ou l’Autorité des marchés financiers. De plus une assemblée générale des actionnaires ou associés, un conseil de surveillance, un commissaire aux comptes, et même un expert immobilier vérifient le bon fonctionnement de la SCPI.

Comment investir dans la meilleure SCPI ?

Les épargnants ont le choix entre différentes méthodes d’investissement pour acquérir les parts d’un patrimoine immobilier d’une SCPI, à savoir :

1. Acheter les parts de la SCPI au comptant ou en cash avec des fonds propres ou une épargne individuelle. Cette méthode permet d’investir très rapidement et d’obtenir une rémunération quasi immédiate dès la mise en location des biens.
2. Financer les parts de la SCPI à crédit : l’épargnant contracte un emprunt à la banque pour financer ses parts. Il bénéficie des revenus locatifs perçus pour rembourser le crédit et d’un effet de levier en revendant ce patrimoine. Il perçoit en plus des rendements plus ou moins attractifs. Comme avec un crédit immobilier classique, la banque demande une garantie à type de caution le plus souvent.
3. Acquérir les parts de la SCPI avec une assurance vie par le biais d’un contrat multisupport et d’unités de compte spécifiques. L'épargnant n’est pas propriétaire des parts, mais il perçoit les revenus et plus-values potentielles directement sur son assurance vie.
4. Acheter les parts d’une SCPI en démembrement viager ou en démembrement temporaire. La pleine propriété est divisée entre l’usufruitier qui est l’investisseur et le percepteur des revenus, et le nu-propriétaire propriétaire des parts.

Quels sont les avantages à investir dans la meilleure SCPI ?

Pour l’épargnant, l’avantage majeur d’investir dans la meilleure SCPI réside dans le fait qu’il bénéficie d’un patrimoine immobilier sans avoir les contraintes d’un bien immobilier acquis seul en direct. La SCPI et ses experts qualifiés gèrent, pour l'ensemble des actionnaires, l’intégralité du processus d’investissement. Les autres avantages sont entre autres :

• Une mutualisation du risque locatif sur divers biens immobiliers et in fine de nombreux locataires.
• Des revenus réguliers avec un taux de rendement attractif à long terme et relativement stable au vu des autres types d’investissements disponibles sur le marché.
• Une certaine flexibilité et souplesse de l'investissement avec une mise de départ peu élevée et une rente perçue nette de charge contrairement à un loyer sur un bien seul.

Investir dans la meilleure SCPI a aussi ses inconvénients comme le manque de liquidité du produit avec un placement à long terme et les contraintes d’une revente qui peut prendre plus ou moins de temps. Le capital investi n’est en principe pas garanti. Enfin, des frais souvent élevés grèvent plus ou moins selon les contrats la rentabilité de l’investissement. Ils se composent de frais de souscription, de frais de gestion et de frais de cession.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Juridiquement, les sociétés civiles de placement immobilier existent de deux catégories : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Au sein de ces deux catégories, on dénombre trois familles de SCPI, à savoir :

1. Les SCPI de rendement, les plus courantes

Le patrimoine est composé presque uniquement de biens immobiliers professionnels à type de bureaux, d’entrepôts et/ou de commerces. La perception des loyers est en principe plus stable et permet des revenus plus réguliers redistribués tous les 3 mois en moyenne.

1. Les SCPI de valorisation ou de plus-value

L'objectif n’est pas de verser des revenus, mais de générer des gains à long terme sur l'achat d’un parc immobilier résidentiel décoté puis rénové et revendu avec une plus-value significative.

1. Les SCPI fiscales ou de défiscalisation

L’investissement provient de biens immobiliers d'habitation neufs ou réhabilités sous couvert de dispositifs de défiscalisation type Pinel ou Malraux. Les actionnaires avec une TMI élevée profitent de réductions d’impôt, mais de rendements inférieurs aux autres SCPI.

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Les offres de SCPI, notamment des SCPI de rendement, abondent sur le marché. Choisir la meilleure SCPI s’avère parfois compliqué. Au préalable, il est impératif de définir ses objectifs de placement : horizon, investissement de départ, risque. Le rendement n’est pas le seul critère à prendre en compte, d’autant plus qu’il y a un risque de perte en capital et que les rendements d’hier ne présagent en rien les rendements de demain. D’autres éléments méritent une attention particulière au moment du choix de la meilleure SCPI comme :

• Les frais notamment le montant des frais d’entrée et de gestion qui varient parfois du simple au double.
• La capitalisation de la SCPI qui correspond à sa valeur totale. Plus la valeur est importante et les biens variés, plus le risque est mutualisé et plus la SCPI est financièrement solide.
• Le taux de valorisation des parts : il doit être stable et de préférence en hausse.
• Le taux d’occupation des biens : il doit être a minima de 90 %.
• La revente : les biens acquis sont de préférence issus d’un marché porteur avec une forte demande.
• Le RAN ou report à nouveau : la SCPI doit posséder une trésorerie suffisante pour faire face à des dépenses comme une vacance locative temporaire ou des travaux de rénovation.

Prendre en compte ses indicateurs permet à l’épargnant de minimiser les risques au moment du choix de la meilleure SCPI pour bénéficier à long terme d’un investissement satisfaisant.

Pour trouver la meilleure SCPI, comparer est essentiel. Encore faut-il s’y connaître. Solliciter l'aide de son conseiller financier est recommandé. La souscription à la SCPI peut se faire via une banque, un gestionnaire d’actifs ou une société de gestion. En 2022, on dénombre 209 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion agréées par l’AMF. Seule une mise en concurrence des offres permet d’obtenir un contrat adapté à son profil investisseur.