7 questions essentielles à poser à un notaire lors d'un achat immobilier !

Plus de 50 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Avec un financement à crédit, le budget varie de 150 000 à 300 000 € en moyenne. L’achat d’un bien immobilier représente l’investissement d’une vie pour beaucoup de propriétaires. Au moment de sauter le pas, les futurs acquéreurs se posent de nombreuses questions.

Quel type de bien acheter et où ? Quelle est ma capacité financière ? Combien puis-je emprunter ? Ai-je droit à des aides ? Quel coût pour mon crédit ? D’autres questions relatives à la transaction s’adressent directement au notaire. Cet officier public d’État est incontournable pour celui qui souhaite acheter ou vendre un bien immobilier. Voyons dans cet article 7 questions essentielles à poser au notaire lors d’une acquisition immobilière.

Quel est le rôle du notaire lors d’une transaction immobilière ?

La première question à poser à un notaire lors d’un achat immobilier concerne son rôle dans la transaction immobilière. Le notaire est un officier public d’État nommé par le ministre de la Justice. Il est le garant de l'authenticité et de la conservation des actes qu’ils rédigent. En France, le recours à un notaire est obligatoire lors d’un contrat de mariage, d’une donation entre époux ou lors d’un achat immobilier quelle que soit sa nature ou son usage. Quiconque souhaite acheter ou vendre un bien immobilier doit obligatoirement passer par le notaire. Il va vérifier, acter et authentifier la vente et de facto l’achat d’un bien immobilier. L'objectif est de garantir la validité du transfert de propriété du vendeur vers l'acquéreur. Le notaire gère également les fonds et les transferts d’argent de l'acheteur vers le vendeur. Son devoir est également de conseiller et d’informer les parties prenantes avant les étapes juridiques de la vente. Son expertise immobilière lui permet de répondre à toutes les questions que se posent les acheteurs et les vendeurs, et ce, en toute impartialité. Le notaire est rattaché à un conseil régional ou interrégional, instance chargée de veiller au respect des règles de déontologie du notaire.

Qui choisit le notaire lors d’un achat immobilier ?

La 2e question essentielle à poser est celle du choix du notaire. Celui-ci peut intervenir dès le début du projet d'acquisition. Il a un devoir de conseil gratuit envers tous les particuliers. Ces conseils peuvent être relatifs à la situation du marché immobilier locale ou nationale ou à l’estimation précise de la valeur du bien. Le notaire peut également proposer des biens immobiliers à la vente. Pour trouver et choisir un notaire, il suffit de contacter la chambre des notaires de son département ou de consulter l’annuaire des notaires. Lors d’un achat immobilier, un seul notaire suffit pour valider et authentifier la vente et c’est souvent celui du vendeur qui officie. Néanmoins, pour garantir leurs intérêts, chaque partie peut être représentée par son notaire lors d’une transaction immobilière. En général, le notaire de l'acheteur rédige la promesse de vente et le notaire du vendeur l’acte définitif. Ils se partagent également les émoluments et les frais proportionnellement aux tâches effectuées.  

Quel est le processus juridique pour acquérir un bien immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, plusieurs étapes sont nécessaires avant d’obtenir les clefs de son logement. Déterminer son budget et chercher un bien sont les premières. Viennent ensuite le compromis de vente, la négociation du crédit immobilier et la signature de l’acte définitif quand le bien immobilier est choisi. Le notaire intervient pour certaines d’entre elles. La 3e question à poser au notaire est celle du processus juridique lors d’un achat immobilier. Revenons plus en détail sur ces trois phases.

1 - Le compromis de vente lors d’un achat immobilier

Le compromis de vente, appelé aussi promesse de vente, est un contrat qui engage le vendeur et l'acheteur à finaliser la vente du bien immobilier à un prix déterminé. Une fois le contrat signé, les parties, après un délai de dix jours pour l'acheteur, ne peuvent plus se rétracter. Légalement, le compromis de vente peut être rédigé sans l’intervention du notaire. L'agent immobilier peut s’en charger et on parle alors de compromis de vente avec signature ‘sous seing privé”. Il est toutefois recommandé de faire authentifier ce document par un notaire notamment en raison des clauses suspensives qui peuvent être ajoutées. Elles sont par exemple liées au montant emprunté, à la réalisation de travaux préalable ou au délai minimal pour obtenir l’offre de prêt. De plus, c’est au notaire que revient la charge de conserver sous séquestre le dépôt de garantie remis par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente. Son montant varie de 5 à 10 % du prix de vente.

2 - Les formalités administratives du notaire lors d’un achat immobilier

Après la signature de la promesse de vente, le notaire procède à plusieurs vérifications administratives et juridiques. Ces formalités concernent notamment :

• La vérification de l’état-civil de l'acheteur et du vendeur.
• Le contrôle de la validité juridique du titre de propriété du bien vendu.
• La vérification du permis de construire et le cas échéant la présence de toutes les garanties encore en vigueur comme la garantie décennale et la dommage-ouvrage valables dix ans.
• La demande de l’état de situation hypothécaire du bien immobilier.
• La vérification du droit de préemption de la ville sur le bien immobilier.
• Le contrôle des procédures et travaux en cours auprès du syndic de copropriété.

3 - L’acte définitif de vente lors d’une transaction immobilière

Après la réalisation de ces formalités juridiques, le notaire fixe un rendez-vous aux deux parties pour la signature de l’acte définitif de vente. En présence de deux notaires, la signature a lieu chez celui qui a rédigé l’acte. Durant le rendez-vous, le notaire lit l’acte dans sa totalité et répond aux questions éventuelles. Une fois l'acte approuvé par les deux parties, il est signé par chacune de façon manuscrite ou en mode électronique. Le notaire gère la transaction financière et remet une attestation de vente et une attestation de propriété aux parties concernées.

Quels sont les délais lors d’une transaction immobilière ?

Avant d’être définitivement propriétaire d’un bien immobilier, l'acquéreur voit s’écouler un certain laps de temps. Ces délais peuvent faire partie des questions essentielles à poser à un notaire lors d’un achat immobilier. Cette période est quelquefois incompressible quand il s’agit de délais légaux. Il faut compter :

• En moyenne d’un mois à un an pour dénicher la maison ou l’appartement de ses rêves.
• Quelques jours de plus pour négocier le prix de vente et signer le compromis.
• Un délai de rétractation légal de 10 jours pour l'acheteur à partir de la signature de la promesse de vente.
• Un délai minimum légal de 30 jours entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif, mais souvent porté à 90 jours minimum.
• Un délai de 2 à 21 jours après la signature de l’acte définitif pour que le vendeur reçoive via le notaire l’argent de la transaction immobilière.

Quels documents faut-il remettre au notaire lors d’un achat immobilier ?

Pour l'authentification d’un acte de vente lors d’une transaction immobilière, le notaire demande aux parties concernées de fournir plusieurs documents. Il est donc essentiel de s’en informer avant son rendez-vous chez le notaire, car les réunir peut prendre du temps. La liste des documents à fournir est donc la 5e question essentielle à poser au notaire lors d’un achat immobilier.

Les documents à transmettre par le vendeur au notaire

Le vendeur fournit au notaire :

• Le justificatif d’identité.
• Le justificatif de situation familiale.
• Les diagnostics techniques immobiliers obligatoires.
• Les attestations de garantie décennale.
• Le titre de propriété et la superficie loi Carrez du bien immobilier.
• Le dernier avis de taxe foncière.
• L’échéancier du crédit immobilier en cours.

Si le bien vendu est en copropriété, le vendeur transmet, entre autres, les 3 derniers PV d'assemblée générale, le carnet d'entretien de l'immeuble, le règlement de copropriété à jour, les conclusions du diagnostic technique global.

Les documents à transmettre par l'acquéreur au notaire.

L’acquéreur fournit au notaire :

• Le justificatif d’identité.
• Le justificatif de situation familiale.
• Le justificatif d’adresse.
• Les informations relatives au financement : modalités du prêt (taux, montant, durée), offre de prêt, coordonnées du prêteur ou le cas échéant les justificatifs de donation, d’épargne ou d’héritage.
• Les informations relatives à l’usage du bien et à la réalisation éventuelle de travaux.

Combien le notaire facture-t-il ses services ?

Le tarif d’un notaire fait partie des questions essentielles à poser à l'officier public lors d'un achat immobilier. Ces frais sont loin d'être négligeables puisqu’ils impactent significativement le coût global de l’acquisition. Ils représentent environ 3 % du prix de vente d’un bien neuf et 8 % du prix de vente d’un bien ancien. C’est l'acquéreur qui paye la totalité des frais de notaire, en principe avec l’apport personnel exigé par la banque avec le crédit immobilier. Les frais sont constitués pour l'essentiel de taxes payées à l’administration fiscale (État et collectivités locales). Il s’agit des droits de mutation, des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière qui représentent 80 % de la somme acquittée. Les autres frais de notaire sont :

• Les frais de débours dispensés au profit de l'acquéreur pour production de documents administratifs divers et rémunération des intervenants comme le géomètre. Ils représentent 10 % de la somme acquittée.
• Les émoluments du notaire (réglementés par l’État), soit la rémunération proprement dite de l’officier public qui représente les 10 % restant de la somme acquittée.

L’acquéreur règle les frais de notaire au moment de la signature de l’acte définitif de vente. En principe, le notaire demande un acompte de 10 % lors de la signature du compromis de vente.

Enfin, une 7e question peut être posée à un notaire lors d’un achat immobilier. Elle concerne la réception de l’acte définitif de propriété. Il faut compter un délai d’environ 6 mois après la signature de l’acte définitif de vente. Les services de la publicité foncière doivent enregistrer l’acte. Ils le publient au fichier immobilier après avoir reçu le paiement des taxes. Enfin, les services de la publicité foncière envoient l’acte authentique au notaire assorti de ses cachets. Le notaire le transmet au propriétaire.