Crédit professionnel pour acheter un bien immobilier

Pour exercer une activité professionnelle, les entreprises occupent des locaux et ce quels que soient leur statut et leur secteur.

Elles ont la possibilité de louer ou d’acheter un entrepôt, des bureaux, un commerce, etc. Si la location offre souplesse et liberté, l’achat immobilier permet de constituer un patrimoine, mais il représente un investissement financier important. À l’instar des particuliers, les entreprises empruntent. Auprès des banques, elles sollicitent l’octroi d’un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier. Principe, types de crédit, avantages, conditions, faisons le point dans cet article.  

Qu’est-ce qu’un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier ?

Le crédit professionnel pour acheter un bien immobilier est un emprunt délivré par les banques à destination des professionnels. Il s’agit de personnes physiques ou morales exerçant une activité artisanale, commerciale, libérale, agricole ou industrielle. Toutes les entreprises sont éligibles au crédit professionnel sans conditions de statut ou d’effectif, de la TPE à la SARL en passant par l’EIRL ou la microentreprise. Le crédit professionnel finance des biens mobiliers (corporels ou incorporels) et des biens immobiliers en phase de création, de développement ou de reprise d’une entreprise. Il finance même des besoins de trésorerie. Le crédit professionnel pour acheter un bien immobilier finance deux types d’immobilier d’entreprise :

• Les biens immeubles à caractère professionnel utilisés exclusivement pour exercer l’activité comme un garage, un entrepôt, un cabinet médical, etc.
• Les biens immeubles à caractère non professionnel comme les logements du dirigeant et des salariés.

Les deux types de biens immeubles sont la propriété de l’entreprise et constituent son patrimoine. Seule la destination d’usage change.

Quels sont les types de crédit professionnel pour acheter un bien immobilier ?

Le crédit professionnel pour acheter un bien immobilier est dans la majorité des emprunts un crédit immobilier amortissable. Le prêt est amorti sur une période définie par plusieurs mensualités composées des intérêts et d’une part du capital. L’entreprise rembourse chaque mois la même somme. Les principales caractéristiques du crédit immobilier professionnel amortissable sont :

• Un taux d’intérêt nominal fixe dont le pourcentage dépend des modalités du prêt et du profil de l’emprunteur.
• Une durée d’amortissement de 8 à 15 ans.
• Un capital minimum de 75 000 € et maximum en théorie illimité.

A contrario du crédit immobilier destiné aux particuliers, le crédit immobilier professionnel ne dispose pas d’un délai de réflexion de 11 jours à compter de l'émission de l’offre. Il peut par contre être soldé par anticipation moyennant des indemnités. Le crédit-bail et le prêt in fine sont deux autres types de crédit professionnel immobilier.

Le crédit-bail immobilier

Le crédit professionnel immobilier peut être un crédit-bail, appelé aussi leasing. Le principe est simple. L’entreprise verse chaque mois un loyer à une société crédit-bailleuse en échange de la jouissance des locaux. La société de leasing est propriétaire du bien immobilier, mais l'entreprise peut l'acquérir à la fin du contrat de crédit. Elle lève l’option d’achat moyennant une valeur résiduelle. Elle peut aussi renouveler le contrat ou y mettre fin définitivement. Le crédit-bail immobilier dure de 7 à 15 ans. Les loyers sont déductibles des impôts.

Le prêt in fine immobilier

Le 3e type de crédit professionnel pour acheter un bien immobilier est le prêt in fine. Il s’agit d’un crédit à taux fixe non amortissable qui consiste à verser pendant une durée déterminée les intérêts de l’emprunt et les frais de garantie et d’assurance. Le capital est remboursé en une seule fois lors de la dernière échéance du prêt. La durée de remboursement varie de 3 à 15 ans. En raison de taux d’emprunt élevés, le prêt in fine s'adresse essentiellement aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier pour percevoir des revenus locatifs.

Le crédit professionnel immobilier présente-t-il des avantages ?

Quand l'entreprise est en activité depuis plus de trois ans, le crédit professionnel immobilier est facile et simple à mettre en place. Sa souplesse d’utilisation permet de l’adapter à la situation et aux besoins spécifiques de l’entreprise tant en matière de taux, de durée que de montant. Selon le profil de l’entreprise, il est plus ou moins facile de négocier la gratuité du remboursement anticipé, la modularité des échéances et le report d’une ou plusieurs mensualités. Si en cours de crédit, l’entreprise connaît des changements notables de trésorerie, elle peut renégocier facilement les conditions du contrat. L’avantage majeur d’un crédit professionnel immobilier est la déduction fiscale des intérêts de l’emprunt du compte de résultat. D’un point de vue comptable, le crédit entre au passif de l’entreprise et le bien immobilier acquis est inscrit à l’actif. Un crédit professionnel immobilier donne aussi l’avantage à l’entreprise de faire coïncider la durée de remboursement à l’amortissement fiscal.

Quelles conditions pour souscrire un crédit immobilier professionnel ?

Si le crédit professionnel pour acheter un bien immobilier s'adresse à toutes les entreprises, en pratique seules celles qui présentent au moins deux bilans comptables peuvent en faire la demande. Les banques exigent un dossier solide avec une rentabilité et une capacité d’autofinancement justifiées et de facto une bonne solvabilité. Les prêteurs analysent soigneusement la capacité financière de l'entreprise. D’ailleurs, ils exigent un apport personnel minimum de 20 %. Selon les banques, le crédit professionnel ne finance que 70 à 80 % du montant total de l’achat. L’autre condition avec un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier est l’apport d’une garantie comme :

• Une garantie hypothécaire.
• Une garantie privilège prêteur de deniers.
• Une caution mutuelle ou personnelle.
• Un nantissement.

Enfin, même si légalement elle est facultative, une assurance emprunteur est exigée pour l’octroi d’un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier. Elle couvre a minima le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie de l’emprunteur. Si l’emprunteur subit un aléa de santé en cours de crédit, l’assureur prend le relais et rembourse tout ou partie des mensualités au prêteur.

Comment obtenir un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier ?

Afin d’obtenir un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier, il faut commencer par solliciter son banquier. Il connaît parfaitement l’entreprise et est à même de proposer une solution de financement en adéquation avec son profil. Il effectue une simulation gratuite du projet qui donne un aperçu rapide des futures conditions du crédit. Un conseiller bancaire ou un courtier spécialisé peut aider à la mise en place du dossier. Il comprend divers documents comme les bilans comptables, le Kbis, le plan de financement et un prévisionnel clair et structuré. Un crédit professionnel immobilier suppose de négocier un taux d’intérêt attractif et des frais de gestion réduits, voire gratuits en ce qui concerne les frais de dossier. L’idéal est donc de faire jouer la concurrence. Le dirigeant peut le faire lui-même avec un comparateur en ligne. L’outil analyse en simultanée des dizaines de propositions de prêt professionnel émanant de banques traditionnelles diverses. L'objectif est de comparer plusieurs devis pour retenir le meilleur contrat de crédit professionnel pour acheter un bien immobilier.

Pour conclure, un crédit professionnel pour acheter un bien immobilier prend le plus souvent la forme d’un prêt immobilier amortissable à long terme. Il finance jusqu’à 80 % de l’acquisition, le reste étant des fonds propres personnels ou d’associés. Les modalités et les conditions de crédit sont très variables d’un établissement financier à un autre, c’est pourquoi il est recommandé de les mettre en concurrence. Si l’entrepreneur manque de temps ou de méconnaissance dans la mise en place d’un financement, il peut mandater un courtier spécialisé. Cet expert, fort d’un large réseau de partenaires, négocie en totale impartialité un crédit professionnel immobilier au meilleur taux pour le compte de son client.