Quelle est la fiscalité des SCPI ?

En France, selon les chiffres de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), on dénombre, en 2022, 209 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion.

La capitalisation, quant à elle, atteint près de 80 Md€ en 2022 avec une collecte record en 2020 et 2021 de l’ordre de 8 Md€. Les SCPI, appelées aussi communément pierre papier, n’en finissent pas de séduire les investisseurs. La performance de ce produit de placement affiche un taux de distribution de 5 % en moyenne par an. Ce rendement locatif en fait l’un des produits de placement à long terme les plus rentables du marché. Mais qu’en est-il de la fiscalité des SCPI ? Notre réponse à suivre avec au préalable un rappel des caractéristiques de la pierre papier.

Rappel sur le principe d’une société civile de placement immobilier

Une société civile de placement immobilier ou SCPI est un véhicule de placement immobilier et financier collectif. La SCPI est gérée par une société de gestion, un organisme de placement collectif (OPC) non cotée en bourse. Cette société de gestion est elle-même régulée et contrôlée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) qui lui délivre un agrément de mise sur le marché. L’objectif d’une SCPI est de permettre à des investisseurs particuliers ou professionnels d’acquérir collectivement de l’immobilier locatif pour en obtenir des revenus. Les biens immobiliers sont le plus souvent à usage professionnel comme des bureaux, des entrepôts, des commerces et plus rarement des biens à usage d’habitation. Le principe d’une SCPI est simple :

1. La SCPI sélectionne les biens immobiliers qu’elle souhaite acquérir pour constituer son parc.
2. La SCPI lance la souscription auprès des investisseurs pour l'acquisition des biens.
3. La SCPI collecte les capitaux des investisseurs sous la forme de parts.
4. La SCPI achète les biens immobiliers qui sont ensuite loués.
5. La SCPI collecte les loyers et verse aux actionnaires des dividendes au prorata des parts détenues.

La SCPI s’occupe de toute la gestion pour les épargnants : acquisition, location, entretien des biens, litiges, relocation, revente des biens. L’investisseur, quant à lui, devient associé et copropriétaire avec les autres investisseurs d'une fraction du parc immobilier. Tous les trimestres, il perçoit des revenus locatifs net de gestion, de taxes et d’assurances. À la revente de ses parts, au bout de 10 ans en moyenne, il peut également espérer une plus-value.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Parce que les objectifs de placement diffèrent d’un épargnant à un autre, les SCPI se sont diversifiées pour répondre aux attentes des investisseurs. Il existe donc trois familles de SCPI avec un objectif différent et de facto une fiscalité adaptée :

1. Les SCPI de rendement dont l'objectif est de distribuer des revenus fonciers sur les loyers encaissés.
2. Les SCPI de valorisation dont l’objectif est d’obtenir une plus-value à la revente des parts.
3. Les SCPI fiscales dont l'objectif est la réduction d’impôt pour les contribuables fortement taxés.

Une SCPI est “fiscalement transparente”, c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Seuls les actionnaires sont taxés individuellement sur les revenus fonciers, les revenus financiers ou sur les plus-values qu’ils perçoivent. Chaque année, la SCPI informe les associés des montants à déclarer aux impôts.

La fiscalité des revenus locatifs d’une SCPI

Les revenus locatifs redistribués sous forme de dividendes aux actionnaires sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la case “revenus fonciers”. Les actionnaires disposent de deux régimes d’imposition concernant la fiscalité des SCPI pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition. Le contribuable peut changer de régime si les conditions sont remplies et après trois ans d'irrévocabilité du régime choisi en premier lieu. À noter qu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des parts d’une SCPI achetées à crédit.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier concerne les actionnaires qui déclarent moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an en incluant les revenus locatifs provenant de la SCPI. En effet, si les revenus fonciers proviennent uniquement de parts dans une SCPI, le régime micro-foncier est exclu d’office. Le régime micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers. Pour en bénéficier, le contribuable doit posséder un bien immobilier personnel loué en plus de ses parts dans la SCPI. Il ne doit pas bénéficier d'avantages fiscaux particuliers issus de dispositifs type Malraux, Robien, Censi Bouvard, etc. La somme à déclarer sur le formulaire 2042 de l’IR représente 70 % des revenus fonciers bruts annuels après un abattement de 30 %. Le contribuable est également redevable de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le régime réel d'imposition

Le régime réel d’imposition s’adresse aux investisseurs qui déclarent plus de 15 000 € bruts de revenus fonciers par an. Dans ce cas, les revenus sont soumis au barème progressif de l’IR, soit un pourcentage basé sur la tranche marginale d’imposition. La TMI est de 0, 11, 30, 41 ou 45 %. À cette taxe, il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec ce régime, il est possible de déduire le montant réel des charges. En principe, les revenus locatifs issus de la SCPI sont nets de charges. À noter que si les revenus proviennent de locations à l’étranger, la société de gestion s’acquitte de la fiscalité à la source avant de verser les dividendes. Des conventions sont établies entre les pays pour éviter une double imposition.

La fiscalité des plus-values d’une SCPI

Les actionnaires d’une SCPI bénéficient de potentielles plus-values à la cession de leurs parts. Celles-ci sont imposées au titre de l’IR à hauteur de 36,2 %, soit 19 % de taxes et 17,2 % de prélèvements sociaux. Cependant, avec un placement de long terme dans une SCPI, le contribuable a droit à des abattements après plusieurs années. Pour la taxe, l’abattement est :

• De 6 % après la 6e année.
• De 4 % après la 22e année.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est :

• De 1,65 % après la 6e année.
• De 1,6 % après la 22e année.
• De 9 % après la 23e année.

Les plus-values des parts d’une SCPI sont totalement exonérées d’impôts après la 30e année. Les années concernent la durée de détention des biens immobiliers par la SCPI et non la durée de détention des parts des actionnaires. Enfin, pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, il faut ajouter une taxe complémentaire de 2 à 6 %.

La fiscalité des revenus financiers d’une SCPI

Les associés d’une SCPI peuvent également réaliser des placements de trésorerie dans la SCPI, ce sont des fonds placés dans l’attente de futurs investissements. Ces placements génèrent des revenus financiers sous la forme d’intérêts que les actionnaires devront déclarer chaque année au fisc. Les revenus financiers d’une SCPI sont soumis, comme les revenus fonciers, au barème progressif de l’IR. Mais depuis janvier 2018, l’actionnaire peut opter, si cette fiscalité est plus favorable, au prélèvement forfaitaire unique. Le PFU, appelé aussi Flax Tax, est la taxe appliquée aux revenus des capitaux comme ceux de l’assurance vie. Il s’élève à 30 %, soit 12,8 % de taxes et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pour conclure, la fiscalité des SCPI ne procure pas d’avantage particulier puisque les revenus locatifs et les plus-values sont soumis à l’IR et les revenus financiers au PFU. Néanmoins, ce type de placement est un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion tout en une mutualisant les risques. Plus les investisseurs sont nombreux, plus les capitaux sont élevés et plus la SCPI peut acquérir un parc immobilier important afin de minimiser les risques de vacances locatives. Les revenus locatifs ont ainsi plus de chances d’être stables et réguliers. Attention avec une SCPI le risque de perte en capital existe. Pour trouver une SCPI adaptée à ses objectifs de placement et sa stratégie d’investissement, l’épargnant peut solliciter un conseiller en patrimoine ou un conseiller financier. Il peut aussi utiliser un comparateur en ligne qui met en concurrence les SCPI ouvertes et disponibles sur le marché à l’instant T.