Liste des différents types de SCPI et leur objectif

Les livrets d’épargne réglementés et l’assurance vie gardent encore aujourd’hui la préférence des Français en matière de placement. En 2022, l’encours représente 834 Md€ pour le premier et 1 876 Md€ pour le second.

D’autres produits de placement dits financiers sont également très convaincants au regard de la stabilité de leur performance, il s’agit des SCPI. Véhicule de placement immobilier collectif, la SCPI prend une place importante chez les investisseurs. Leur rendement ou taux de distribution de 5 % en moyenne par an est un critère de poids. La collecte nette des fonds investis sur les SCPI est de 10 Md€ en 2022, record battu certainement favorisé par des taux d’intérêt encore bas. Intéressons-nous aujourd’hui aux différents types de SCPI et à leur objectif avec au début de notre article un rappel du principe d’une SCPI.

Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Une société civile de placement immobilier, en abrégé une SCPI, est une société de gestion chargée de collecter des fonds auprès de multiples investisseurs. Le but est de constituer collectivement un parc immobilier afin de le louer et d’en obtenir des revenus locatifs. Les investisseurs sont des particuliers ou des professionnels. Avec leurs fonds propres, ils achètent des parts de la SCPI. Ils deviennent actionnaires ou associés, mais aussi copropriétaires des biens immobiliers acquis en commun avec les autres investisseurs. Les associés sont propriétaires d’une fraction du parc immobilier à hauteur de leur investissement. En échange des parts achetées, les actionnaires obtiennent des dividendes sur les loyers générés dont le montant est calculé au prorata des parts détenues. La SCPI gère tout le processus d’investissement de la recherche des biens immobiliers, à la collecte des capitaux, en passant par l’acquisition, la location et l’entretien du parc. L’investissement en SCPI est un placement de long terme, en moyenne 10 à 15 ans, au terme duquel l’actionnaire peut revendre ses parts avec une plus-value potentielle.

Quels sont les différents types de SCPI et leur objectif ?

Les SCPI, communément appelées Pierre Papier, sont des sociétés non cotées en bourse. Elles appartiennent à la catégorie des organismes de placement collectif ou OPC. Les SCPI sont elles-mêmes régulées et contrôlées par l’AMF, Autorité des marchés financiers. Pour plus de transparence, cette autorité publique indépendante délivre obligatoirement un agrément avant une mise sur le marché. Comme tous les épargnants n’ont pas forcément les mêmes stratégies d’investissement, les SCPI se sont adaptées pour répondre à divers objectifs. On dénombre ainsi trois familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Quel que soit le type choisi, il comporte tous un risque de perte en capital et des dividendes non garantis.

1 - Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus plébiscitées avec près de 90 % de part de marché. Comme son nom l’indique, une SCPI de rendement a pour objectif de générer des rendements via la location des biens immobiliers acquis. Elle reverse chaque trimestre à ses actionnaires ces rendements au prorata de leurs parts sous la forme de dividendes. Les revenus locatifs sont en principe réguliers et stables. C’est pourquoi l’acquisition du patrimoine concerne des biens immobiliers à fort potentiel locatif et situés dans des zones géographiques attractives et dynamiques. Il s’agit principalement de biens immobiliers professionnels. Juridiquement, les SCPI de rendement peuvent être à capital fixe ou à capital variable. Les SCPI de rendement se déclinent elles-mêmes en plusieurs catégories :

• Les SCPI diversifiées qui constituent un parc immobilier diversifié en France et/ou à l’étranger avec des bureaux, des commerces, des entrepôts, etc.
• Les SCPI de bureaux qui constituent un parc immobilier dans les quartiers d’affaires.
• Les SCPI de commerces qui constituent un parc immobilier de boutiques, de centres commerciaux, de galeries marchandes situés en centre-ville ou en périphérie.
• Les SCPI spécialisées par exemple dans le secteur de la santé, de l'hôtellerie, de logements étudiant, etc.

2 - Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value, nommées aussi SCPI de valorisation ou de capitalisation, représentent une petite part de marché, seulement 2 % des investissements. Contrairement aux SCPI de rendement, elles ne versent pas de dividendes. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers décotés puis de les revendre à long terme afin de réaliser une importante plus-value. Le performance d’une SCPI de plus-value est basée uniquement sur une potentielle augmentation de la valeur des parts lors de la revente par les investisseurs. Les biens immobiliers, professionnels ou résidentiels, sont acquis en fonction de leur fort potentiel de valorisation. Ils peuvent être à rénover, acheter en viager, découper en plusieurs lots, à faibles loyers (loi 1948). Géographiquement, ils se situent en île de FRance et à Paris.

3 - Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont pour objectif la défiscalisation des revenus perçus grâce aux avantages fiscaux des dispositifs accordés par l'État, les mêmes que ceux d’un investissement immobilier en direct. Ce type de SCPI s’adresse aux investisseurs qui déclarent d’importants revenus fonciers. La patrimoine immobilier de la SCPI fiscale est constitué essentiellement de résidences à usage d’habitation neuves, à rénover, en construction ou à livrer. Pour être éligibles, les biens doivent répondre à certains dispositifs fiscaux type Malraux, Pinel ou Denormandie. La réduction des impôts via la SCPI fiscale est fonction du montant investi. Les rendements générés sont plus faibles que ceux des SCPI de rendement. La durée d’engagement est longue, en moyenne 15 ans et la revente des parts à terme tout comme les plus-values ne sont pas garanties. On dénombre plusieurs types de SCPI fiscale qui, pour 3 d’entre elles, tirent leur nom des dispositifs fiscaux, à savoir :

• Les SCPI Pinel.
• Les SCPI Malraux.
• Les SCPI Denormandie.
• Les SCPI de déficit foncier.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

L’intérêt d’une SCPI est de pouvoir constituer un patrimoine immobilier diversifié, à moindre coût et sans contrainte de gestion. L’investissement dans une SCPI est accessible au plus grand nombre avec une souscription possible à partir de 200 € (valeur d’une part). C’est évidemment bien en deçà d’un bien immobilier acheté seul. L’autre intérêt est la mutualisation des risques. Qui dit multiplication des biens loués, dit nombreux locataires. Le risque repose non pas sur un unique locataire, mais sur une multitude. Cela minimise le risque de ne pas percevoir de revenus. La gestion déléguée est un autre point fort d’un investissement dans une SCPI. Elle s’occupe de tout moyennant des frais de gestion directement retenus sur les dividendes versés. On peut également parler de la souplesse et de la flexibilité de l’investissement. L’achat des parts peut se faire comptant, à crédit, via une assurance vie ou en démembrement. La revente des parts peut être partielle ou totale selon les besoins de l’épargnant. Avec une revente partielle, l’épargnant continue à percevoir des dividendes sur le reste des parts détenues. Avec un bien immobilier acquis seul, si l’épargnant a besoin de capitaux, il doit revendre la totalité du bien. Enfin, et c’est là tout l’intérêt, la rentabilité des SCPI est stable et avantageuse au regard des autres produits de placement. En 2022, le taux de distribution moyen était de l’ordre de 5 %/an pour les SCPI de rendement, ce qui les place en tête de liste des placements les plus performants. Le revers de la médaille d’investir dans une SCPI est l’illiquidité des capitaux, le risque de perte en capital ou l’absence de rendements si les vacances locatives trop nombreuses. Un dernier inconvénient est celui du poids des frais.

En conclusion, il existe trois types de SCPI : SCPI de rendement, SCPI fiscale ou SCPI de plus-value. Pour choisir, l’épargnant doit avant tout définir ses objectifs de placement, son profil risque et sa stratégie d’investissement. Les objectifs des SCPI sont divers comme l’obtention de dividendes élevés, la défiscalisation, ou la réalisation de plus-values importantes à long terme. Il va de soi que la performance de la SCPI, le taux de distribution pour les SCPI de rendement, est le premier critère attendu. Mais d’autres paramètres entrent en ligne de compte au moment de comparer les offres de SCPI comme :

• La capitalisation de la SCPI.
• La diversification des biens.
• Le taux d’occupation financier.
• La notoriété et l’ancienneté de la SCPI.
• Les frais de gestion et de souscription.