Quel rendement peut-on attendre d'une SCPI ?

Quel que soit le type d’investissement réalisé, les épargnants cherchent à obtenir le meilleur rendement possible pour valoriser leur capital.

Le rendement d’un investissement financier correspond aux gains qu’il est possible d’obtenir avec son portefeuille d’actifs. Il s’exprime en pourcentage annuel. Il mesure la performance ou le taux de rentabilité de l’investissement par rapport au capital épargné et sur un laps de temps plus ou moins long. On parle d’investissement à court, moyen ou long terme. Les SCPI sont des véhicules de placement immobilier à long terme. Les épargnants perçoivent des revenus sans se soucier de la gestion du patrimoine. Quel rendement escompter avec une SCPI ? C’est notre focus du jour.

Rappel sur le principe d’une SCPI

Une SCPI est une société de gestion de placement immobilier collectif à capital fixe ou à capital variable pour les SCPI de rendement et non cotée en bourse. Le principe est simple. La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir un parc immobilier qu’elle va ensuite mettre en location et gérer. Les investisseurs sont des particuliers. Ils investissent avec leurs fonds propres dans la SCPI avec l’achat de parts. Ils deviennent associés ou actionnaires, mais aussi copropriétaires d’une fraction du patrimoine immobilier détenue par la SCPI. Au prorata du nombre de parts souscrites, les investisseurs perçoivent des revenus locatifs versés par la SCPI en moyenne tous les trimestres. La SCPI est un placement de long terme de 10 à 15 ans en moyenne, terme au bout duquel l'associé peut revendre ses parts et obtenir potentiellement son capital assorti d’une plus-value. Le patrimoine acquis par la SCPI est constitué de biens immobiliers professionnels (bureaux, entrepôts, commerces, hôtels) et plus rarement de résidences à usage d’habitation.

Quel rendement attendre d’une SCPI en 2023 ?

Il existe trois familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de valorisation ou de plus-value et les SCPI fiscales. Ce sont les premières, les plus nombreuses sur le marché, qui proposent les rendements les plus élevés. Ceux des SCPI de valorisation sont inexistants, car le but est avant tout d’obtenir une plus-value sur les parts des biens immobiliers à la revente. Quant aux SCPI fiscales issues de dispositifs immobiliers de défiscalisation type Pinel ou Malraux, elles permettent essentiellement aux investisseurs de réduire leurs impôts.

Le rapport locatif d’une SCPI de rendement

En 2022, la performance des SCPI de rendement avoisine les 5 % par an. Ce taux correspond au rapport locatif des revenus versés aux actionnaires par rapport à la valeur et au nombre de parts détenues. C’est le facteur essentiel à prendre en compte quand un investisseur veut estimer le rendement d’une SCPI. Il faut cependant avoir en tête que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs. Voici quelques exemples de rendements possibles des meilleures SCPI actuellement disponibles sur le marché :

• CORUM EURION, SCPI de bureaux européens : rendement 6,47 % en 2022.
• COEUR DE RÉGIONS, SCPI diversifiée : rendement 2022 de 6,40 %/an.
• ACTIVIMMO, SCPI logistique : rendement 2022 de 5,50 %/an.
• ÉPARGNE PIERRE, SCPI diversifiée : rendement 2022 de 5,28 %/an.
• IKORO ZEN, SCPI diversifiée européenne : rendement 2022 de 7,04 %/an.

L'augmentation de la valeur de la part d’une SCPI de rendement

Le second élément à considérer pour savoir quel rendement attendre avec une SCPI est celui de l’augmentation de la valeur des parts. Prenons l’exemple d’un actionnaire qui détient une part de 1 000 € d’une SCPI avec un rendement annuel de 5 %. Son revenu est de 50 €/an. L’année suivante, la part de la SCPI est vendue 1 100 €. Le rendement reste de 5 % pour les investisseurs qui achètent cette année-là soit des revenus de 50 €/an. Mais pour ceux qui ont acheté l’année précédente le revenu locatif passe à 55 €/an soit un rendement de 5,5 %. Selon les chiffres des sociétés de gestion, l’augmentation des parts se situe aux alentours de 4,5 % sur 10 ans. Les investisseurs peuvent attendre une performance réelle à environ 10 % par an avec une SCPI : loyers + hausse de la valeur de la part. Il faut cependant accepter un risque de perte en capital avec un investissement dans une SCPI. La valeur de la part peut aussi diminuer si le marché n’offre pas les perspectives attendues en raison notamment de faits conjoncturels imprévisibles.

Quels indicateurs prendre en compte pour estimer le rendement d’une SCPI ?

Pour établir un comparatif des meilleures SCPI en 2023 et savoir quel rendement attendre, il est important de connaître et de prendre en compte différents indicateurs, à savoir :

• Le taux de distribution.
• Le taux d’occupation financier ou TOF.
• La capitalisation de la SCPI.

Bien évidemment, la notoriété, la qualité et la stratégie d’investissement de la SCPI sont également des données non négligeables qui peuvent influencer à la hausse ou à la baisse le rendement attendu.

Le taux de distribution d’une SCPI

Le taux de distribution remplace le TDVM ou taux de distribution valeur du marché. Ce changement permet d’uniformiser les méthodes de communication des SCPI françaises et étrangères. Entre rendement brut avant impôt et rendement net fiscalité des unes et des autres, l’investisseur était un peu perdu. Le taux de distribution correspond à la rentabilité annuelle de la SCPI soit sa performance ou son rendement. Il se calcule en divisant le dividende annuel brut avant impôt et le prix de la part au 1er janvier de la même année. Avec des dividendes annuels de 50 € et une part à 1 000 €, le taux de distribution est de 5 % soit 50/1000X100.

Le taux d’occupation financier d’une SCPI

Le taux d'occupation ou TOF est également un indicateur essentiel quand il s’agit de comparer les rendements des meilleures SCPI. Le TOF d’une SCPI correspond au total des loyers réellement perçus par la SCPI par rapport au nombre total des loyers qu’elle pourrait percevoir si tous les bureaux ou logements étaient occupés. La valeur locative du marché prend en compte les locaux vacants. Un taux d’occupation financier élevé, supérieur à 90 %, atteste d’une bonne gestion du patrimoine locatif de la SCPI. Ce taux est à mettre en perspective de la date de création de la SCPI. Plus elle est jeune et plus son TOF va, normalement, être élevé. L’investisseur doit tenir compte de l’augmentation du TOF sur les précédentes années pour avoir une idée juste du potentiel de la SCPI. C’est difficile, voire impossible, avec une SCPI nouvellement arrivée sur le marché.

La capitalisation d’une SCPI

La capitalisation d’une SCPI indique à l’investisseur la taille de la SCPI. Autrement dit plus les capitaux en circulation sont élevés plus le patrimoine immobilier de la SCPI est important. Cela permet de renforcer l’avantage de mutualisation des risques entre associés avec une meilleure gestion des vacances locatives et des impayés. Une capitalisation à plus de 300 millions d’euros induit un risque mieux lissé et un patrimoine diversifié.

Quid des frais sur le rendement d’une SCPI ?

Le rendement attendu d’une SCPI doit être corrélé aux frais non négligeables variables cependant d’une SCPI à une autre. Il faut en tenir compte puisqu’ils peuvent grever significativement la performance nette des dividendes perçus. Ces frais sont :

1 - Les frais de souscription

Ils correspondent aux frais de notaire et aux frais d’agence comme avec un investissement immobilier classique. Leur montant est aux alentours de 10 % à 12 % du prix de la part. En principe, les frais de souscription sont dus au moment de la revente des parts. Plus la revente est lointaine, plus l'amortissement des frais est possible grâce à la valorisation escomptée de la part.

2 - Les frais de gestion

La SCPI s’occupe de toute la gestion, l’actionnaire ne s’occupe de rien. Bien sûr, cela a un coût de l’ordre de 10 à 12 % des revenus annuels perçus. Les frais de gestion servent à payer entre autres les assurances, les travaux d’entretien, la taxe foncière, les appels de charge de copropriété.

Enfin, le rendement attendu d’une SCPI est souvent indiqué avant impôt. Un investisseur qui achète des parts dans une SCPI va percevoir des revenus fonciers, les loyers, et des revenus financiers, les plus-values à la revente des parts. Il va donc être redevable de taxes. Les revenus fonciers sont à déclarer au titre de l’IR. Quant aux revenus financiers, ils font l’objet d’une fiscalité totale de 36,2 %, soit 19 % de taxes et 17,2 % de prélèvements sociaux. À noter qu’au bout de la 6e année de détention des parts, un abattement progressif annuel réduit la fiscalité des plus-values. Il implique une exonération totale de taxes au bout de 22 ans de détention et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.