Prêt immobilier sans assurance

En France, les ménages financent majoritairement l’acquisition de leur logement avec un crédit immobilier.

Ils sont 82 % à en avoir souscrit un pour l’achat d’une résidence principale, dont 65 % de primo-accédants. Selon les chiffres de la Banque de France, l’encours total des crédits à l’habitat représente près de 1 300 Md€ fin 2022. Mais l’accès au crédit immobilier se complique ces derniers mois en raison notamment d’une hausse des taux d’intérêt. Les conditions d’octroi sont elles aussi de plus en plus strictes pour éviter les situations de surendettement. Voyons dans cet article les critères d’obtention d’un crédit immobilier et s’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans assurance.

Quelles sont les conditions pour souscrire un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt amortissable à taux fixe, c’est-à-dire avec une durée de remboursement étalée dans le temps (de 7 à 25 ans maximum). Les échéances sont des mensualités ou des annuités constantes composées d’une part du capital et des intérêts. Au vu de l’amortissement de long terme, les banques souhaitent prendre le minimum de risques de défaut de paiement. Elles exigent donc des conditions strictes d’octroi à commencer par une bonne solvabilité du ou des emprunteurs. Celui-ci doit justifier d’une capacité financière suffisante avec une situation professionnelle stable (CDI ou fonction publique de préférence) et des revenus réguliers. La capacité d’emprunt et la capacité de remboursement doivent permettre un taux d'endettement inférieur ou égal aux 35 % autorisés par le HCSF et un reste à vivre suffisant. Les autres exigences des prêteurs sont :

• Une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle.
• Un apport personnel de minimum 10 % de la somme empruntée.
• Une bonne gestion bancaire exempte d’incidents de paiement.
• Une assurance de prêt immobilier.

Est-ce possible d’obtenir un prêt immobilier sans assurance ?

L'assurance emprunteur est l’une des conditions pour obtenir un crédit immobilier. Légalement, elle est facultative, mais dans les faits, elle constitue une obligation pour les prêteurs. Donc, à première vue, il semble peu probable d’obtenir un prêt immobilier sans assurance. Celle-ci est une protection financière pour la banque, l’emprunteur et sa famille en cas d’un sinistre comme une maladie, un accident, voire un décès. Si l’emprunteur ne peut plus honorer son crédit immobilier, en raison d’une incapacité de travail suite à une invalidité par exemple, c’est l’assureur qui prend le relais. Il rembourse à la banque tout ou partie des mensualités. Le montant et la durée de l’indemnisation sont fonction de la garantie engagée et de la quotité souscrite. Une assurance de prêt immobilier se compose de garanties obligatoires et d’autres facultatives. Leur adhésion dépend du type de projet et du profil de l’emprunteur. Deux garanties de base font partie de tous les contrats : la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie, la PTIA. Les autres garanties sont :

• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.

L’emprunteur peut aussi adhérer à la garantie perte d’emploi, toujours facultative et très coûteuse.

Quelle solution pour souscrire un prêt immobilier sans assurance ?

Si l’emprunteur présente un risque aggravé de santé, il peut se voir refuser la souscription à une assurance de prêt immobilier. Or, nous avons vu que sans elle, le prêteur n’accordait pas le crédit. La loi prévoit une solution pour souscrire un prêt immobilier sans assurance. Il s’agit des garanties de sûreté. Elles sont au nombre de 3 : le nantissement, l’hypothèque ou la caution. Pour en présenter une à la banque, l'emprunteur doit disposer d’un patrimoine mobilier ou immobilier important. Malgré tout, la banque n’est pas obligée d'accepter cette alternative, car la garantie de sûreté doit répondre à deux conditions :

• Être engagée rapidement en cas de survenue d’un aléa.
• Être d’une valeur suffisamment élevée pour couvrir 100 % de l’emprunt comme l’exige la banque et le permet l’assurance de prêt immobilier.

Souscrire un crédit immobilier sans assurance, c’est à priori possible, mais plus compliqué qu’il n’y paraît. Voyons un peu plus en détail ces trois garanties de sûreté.

Le nantissement pour souscrire un prêt immobilier sans assurance

Le nantissement peut être une solution pour souscrire un prêt immobilier sans assurance. Il s’agit d’une sûreté réelle mobilière à type de biens incorporels comme un fonds de commerce ou des parts sociales. Le nantissement peut aussi être celui d’un produit financier comme une assurance vie, un PEA ou un compte-titres que l’emprunteur met en gage au profit du créancier. Si l’emprunteur est dans l’impossibilité d’honorer son crédit, la banque saisit cette épargne pour payer les mensualités. Les modalités du nantissement sont fixées contractuellement dans l’offre de prêt.

La garantie hypothécaire pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier sans assurance

La 2e solution pour obtenir un prêt immobilier sans assurance est la garantie hypothécaire. Mais pour ce faire, il est nécessaire de posséder un bien immobilier autre que celui qui est financé avec le crédit. Ce bien sert de garantie financière en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La banque saisit le bien immobilier, le vend aux enchères et avec le fruit de la vente elle solde le crédit. L’éventuel trop-perçu revient à l’emprunteur. Pour accorder le prêt, la banque demande a minima une garantie de la moitié de la valeur du bien. En général, le bien immobilier financé avec le crédit est lui aussi hypothéqué pour garantir l’emprunt. L’emprunteur se retrouve dans ce cas avec deux hypothèques sur deux biens immobiliers qu’il peut perdre s’il ne paie pas son crédit.

La caution pour garantir un prêt immobilier sans assurance

Enfin, pour garantir un prêt immobilier sans assurance, l’emprunteur peut solliciter une caution. La caution est une personne physique ou morale qui se porte contractuellement garante de l’emprunteur. Si celui-ci ne peut plus payer son crédit, la caution prend le relais et verse à la banque les échéances. La caution peut être un proche, un ami, une banque ou un organisme spécialisé appelé une société de caution mutuelle.

Quid de la délégation d’assurance en cas d’un refus de souscription à l'assurance ?

L’assurance de prêt immobilier existe de deux types : un contrat de groupe ou un contrat individuel. Le contrat de groupe est proposé par la banque avec le crédit. Comme il mutualise les risques, il peut arriver que l’assurance soit refusée à l’emprunteur qui présente un risque spécifique comme un tabagisme, un métier dangereux ou une ALD. Dans ce cas, l’alternative est de recourir à la délégation d'assurance pour souscrire un contrat sur-mesure auprès d’un assureur externe. L’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt immobilier depuis la loi Lagarde de 2010. Pour ce faire, il met en concurrence les offres via un comparateur en ligne gratuit. L’outil délivre en quelques minutes des devis 100 % personnalisés que l'emprunteur compare tranquillement depuis chez lui. Le prêteur n’a pas le droit de s’opposer à la délégation sous peine de sanctions. La seule condition est de souscrire à des garanties équivalentes à celles demandées avec le prêt. La fiche standardisée d’informations ou FSI, remise obligatoirement au moment de la simulation de l’offre de crédit, renseigne l’emprunteur sur ces modalités. La délégation peut également être utilisée si la situation financière de l’emprunteur ne lui permet pas d’opter pour une garantie de sûreté.

Pour conclure, souscrire un prêt immobilier sans assurance est envisageable si l’emprunteur est en mesure de présenter à la banque une alternative financière comme un nantissement, une garantie hypothécaire ou un cautionnement. Le prêteur est en droit de refuser l’une ou l’autre des garanties de sûreté comme il est en droit de refuser le prêt immobilier sans assurance. C’est pourquoi l’emprunteur a tout intérêt à faire jouer la concurrence et à multiplier les demandes de devis d’assurance de prêt immobilier. Il peut également mandater un courtier spécialisé. Cet expert dispose d’un large réseau de partenaires. Il sait négocier un contrat là où son client n’a pas forcément les arguments pour convaincre un assureur.