Peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier en cours ?

Un crédit immobilier est un emprunt consenti à long terme pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, résidentiel, locatif, secondaire ou professionnel.

Il s’agit d’un prêt amortissable souscrit de 10 à 20 ans en moyenne. Le taux d’intérêt fluctue selon plusieurs critères et est en principe fixe. Quant au remboursement du prêt immobilier, il est à échéances constantes avec une mensualité composée des intérêts et d’une partie du capital. Le nombre et le montant des mensualités dues dépendent de la durée d’amortissement. L’emprunteur négocie la durée contractuellement avec le prêteur en fonction notamment de sa capacité d’emprunt. Mais a-t-il la possibilité d’allonger la durée d’un prêt immobilier en cours ? C’est notre focus du jour avec au préalable un rappel de ses conditions d’octroi.

Quelles sont les conditions pour souscrire un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier, les prêteurs, qu’ils soient une banque généraliste, une banque en ligne ou un organisme spécialisé de crédit, exigent des conditions d’octroi strictes. La première est une bonne solvabilité pour minimiser le risque d’une défaillance de remboursement. La capacité financière est scrutée à la loupe, tout comme le taux d'endettement qui doit être inférieur ou égal à 35 %. Le montant de la mensualité du crédit ne doit pas excéder un tiers des revenus du ménage. Pour ce faire, les revenus doivent être réguliers et suffisants avec de préférence une situation professionnelle stable en CDI ou dans la fonction publique. Les autres conditions sont entre autres :

• Un apport personnel minimum de 10 % et idéalement de 20 à 30 % du montant de l’emprunt.
• Une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle.
• Une assurance de prêt immobilier ou un nantissement important à type d’assurance vie.
• Une bonne gestion bancaire sans incident de paiement ou fichage à la Banque de France (FICP ou FCC).

Le prêteur réalise une simulation de la capacité d’emprunt et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Ces dernières lui permettent d’établir si l’emprunteur sera capable de supporter les charges du crédit par rapport à ses revenus. La durée du prêt immobilier joue un rôle majeur. Plus elle est longue et plus la mensualité du crédit diminue avec in fine un impact sur le taux d'endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.

Pourquoi augmenter la durée d’amortissement d’un crédit immobilier en cours ?

Nous l’avons vu, même si la durée d’un prêt immobilier dépend de la capacité d’emprunt et de la capacité de remboursement, elle est également fonction du choix de l’emprunteur. Certains, si le profil et la situation le permettent, vont préférer une durée d’amortissement courte pour un coût global minime, mais en contrepartie de mensualités élevées. D’autres vont miser sur des mensualités réduites en optant pour une durée de remboursement plus longue et de facto un coût global du crédit plus élevé. En cours de crédit immobilier, l’emprunteur peut souhaiter allonger la durée de son prêt immobilier en cours. Les raisons peuvent être diverses comme :

• Un changement de situation : chômage, diminution des revenus, divorce.
• Un achat imprévu comme le financement d’une nouvelle voiture.
• Des travaux à réaliser dans le logement.

Quelle que soit la raison d’augmenter la durée de remboursement du crédit, celle-ci ne pourra pas excéder 25 ans. Il s’agit d’un critère établi en 2021 par le Haut conseil pour la stabilité financière, le HCSF. Les établissements bancaires ou de crédit doivent depuis lors appliquer obligatoirement cette réglementation. Le taux d'endettement fixé à 35 % est également une obligation établie par le HCSF à la même date.

Est-ce possible d’allonger la durée d’un prêt immobilier en cours ?

Oui, il est, en principe, possible pour un emprunteur d’allonger la durée d’un prêt immobilier en cours si les clauses du contrat le prévoient. Il s’agit de la modulation des échéances envisageables un ou deux ans après la signature du contrat.

La modulation des échéances d’un prêt immobilier en cours

Une condition spécifique du crédit immobilier, appelée modulation, permet d’ajuster les échéances du crédit et ainsi de modifier la durée d'amortissement. La modulation des échéances peut se faire à date anniversaire (cf. conditions générales). L’emprunteur a le choix entre :

• Diminuer le montant de la mensualité et allonger la durée du prêt immobilier en cours.
• Augmenter le montant de la mensualité et réduire la durée du prêt immobilier en cours.

Cette modulation à la hausse ou à la baisse a évidemment un impact sur le coût global du prêt immobilier en cours. Il sera plus élevé dans le premier cas et inversement moindre dans le second.

Le report des échéances d’un crédit immobilier en cours

Si allonger la durée d’un prêt immobilier en cours est motivé par des problèmes de trésorerie ponctuels, l’emprunteur peut solliciter un report des échéances. La plupart des contrats prévoient cette clause. L’emprunteur, sous réserve d'acceptation du prêteur, suspend le paiement des échéances durant une période déterminée. Il reprend le paiement à l’issue de la période selon les modalités initiales. Attention, avec un report, seul le remboursement du capital est suspendu, mais les intérêts, eux, continuent de courir.

La renégociation d’un prêt immobilier en cours

Pour allonger la durée d’un prêt immobilier en cours, l’emprunteur peut aussi solliciter une renégociation du crédit auprès du prêteur. Ce dernier n’est pas obligé d'accepter. Si le banquier accepte la renégociation, un avenant stipulant les nouvelles modalités est ajouté au contrat initial : durée, mensualité, coût du crédit. Attention ! La durée de l’assurance emprunteur doit également être modifiée. S’il s’agit d’un contrat de groupe, la banque s’en charge. S’il s’agit d’un contrat individuel, l’emprunteur doit avertir son assureur. Il peut en profiter pour changer d’assurance et négocier un meilleur TAEA. Depuis la loi Lemoine de juin 2022, l’assurance de prêt immobilier peut être résiliée à n’importe quel moment sans motif et sans frais. Il s’agit de la résiliation infra-annuelle.

Quelle solution existe si la banque refuse d’allonger la durée d’un prêt immobilier en cours ?

Si la modulation des échéances ou la renégociation ne peuvent être envisagées pour allonger la durée d’un prêt immobilier en cours, il reste une dernière solution : le rachat de crédit immobilier. Cette technique financière consiste à faire racheter son crédit en cours par un autre établissement que celui qui le détient. Le nouveau prêteur propose un prêt de substitution avec des modalités renégociées contractuellement. La durée de remboursement est allongée avec à la clé une diminution de la mensualité. En contrepartie, l’emprunteur accepte une augmentation du coût global, à moins de négocier une baisse du taux d’intérêt suffisante. Pour être rentable en raison de frais incompressibles, un rachat de crédit immobilier doit de préférence :

• Intervenir dans le premier tiers de la phase de remboursement du crédit à racheter.
• Proposer un taux d’intérêt inférieur d’un point par rapport au taux initial.
• Racheter un capital de 50 000 à 70 000 € minimum.

Si l’emprunteur a besoin de fonds supplémentaires, il peut également négocier une somme de trésorerie d’un montant de 15 000 € maximum. Bon à savoir ! Si l’emprunteur a plusieurs crédits en cours, et même des dettes, il peut solliciter un regroupement de crédits pour tous les réunir au sein d’un unique prêt. En plus de réduire son taux d'endettement, cela simplifie sa gestion budgétaire avec un seul prélèvement et un seul interlocuteur.

Pour trouver une offre de rachat de crédit afin d’allonger la durée d’un prêt immobilier en cours, l’emprunteur fait jouer la concurrence. Au choix, il mandate un courtier spécialisé ou il utilise un comparateur en ligne. Il peut au préalable réaliser une simulation gratuite en ligne avec un outil dédié pour vérifier la faisabilité de son projet. En quelques minutes, l’emprunteur obtient un aperçu :

• Du taux nominal, du TAEG et du TAEA.
• De la durée du crédit.
• Du montant de la mensualité.
• Du taux d'endettement.
• Du coût global du rachat de crédit.

Si l’opération aboutit, l’emprunteur devra s’acquitter de quelques frais, dont les indemnités de remboursement anticipé, la garantie hypothécaire et les frais de dossier et/ou de courtage. De quelques centaines d’euros à plusieurs milliers, il est important d’en tenir compte, car ils peuvent vite mettre à mal la rentabilité du rachat de crédit.