Peut-on faire un prêt personnel comme apport d'un crédit immobilier ?

Pour les primo-accédants, les banques acceptent plus facilement un crédit immobilier sans apport. Mais en principe, elles exigent a minima 10 % du montant de l’acquisition pour régler notamment les frais de notaire.

Rares sont les établissements bancaires qui financent à 100 % un bien immobilier. Tous les futurs acquéreurs ne disposent pas d’un apport personnel. Pour éviter de voir leur crédit immobilier refusé, ils peuvent obtenir la somme nécessaire via un emprunt. Peut-on souscrire un prêt personnel en vue d'un apport pour un crédit immobilier ? Notre réponse à suivre avec au début de notre article un rappel des caractéristiques d’un prêt personnel.

Le prêt personnel, c’est quoi ?

Le prêt personnel est un type de crédit à la consommation, au même titre que le prêt affecté ou le crédit renouvelable. Le prêt personnel finance une multitude de projets que ce soit l’achat d’un bien de consommation courante ou une prestation de services. Il peut servir par exemple au financement d’un voyage, d’une cérémonie de mariage, de travaux ou à l’achat d’un nouveau véhicule. Le capital prêté via un prêt personnel est libre d’utilisation, a contrario d’un prêt affecté. Affecté signifie que la somme prêtée est destinée uniquement à l’achat du bien ou de la prestation mentionnée dans le contrat. L’emprunteur doit fournir des justificatifs à la banque pour débloquer les fonds. Les principales caractéristiques du prêt personnel sont :

• Un taux débiteur fixe dont le pourcentage varie en fonction du prêteur et du profil de l’emprunteur.
• Un capital minimum de 200 € et un capital maximum de 75 000 €.
• Une durée de remboursement à court ou moyen terme d’un an à 7 ans en moyenne.
• Une réglementation encadrée par celle du Code de la consommation avec entre autres un délai de rétraction obligatoire de 14 jours calendaires et un devoir d’information du prêteur.

À noter que le prêteur a l’obligation de vérifier la solvabilité de l'emprunteur avant d’accorder un prêt personnel. En principe, aucune indemnité n’est due en cas de remboursement anticipé d’un prêt personnel avec une somme restante inférieure à 10 000 €.

Le prêt personnel peut-il servir d’apport pour un crédit immobilier ?

Si l’emprunteur ne dispose pas ou peu d’apport personnel et a peur de voir son crédit immobilier refusé, il peut souscrire un prêt personnel. Rien ni personne n’interdit d’utiliser le capital d’un prêt personnel comme apport. Dans les faits, c'est un peu plus compliqué. Cette solution est peu recommandée ou seulement en dernier recours. L’emprunteur prend le risque d’augmenter son taux d’endettement en cumulant un crédit à la consommation et un futur crédit immobilier. Pour rappel, les banques ont l’obligation de refuser les demandes de crédit immobilier dont le taux d'endettement est supérieur à un plafond de 35 %. Cela signifie que la mensualité du ou des crédits ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage. En souscrivant un prêt personnel comme apport en plus d’un crédit immobilier, ce critère risque de ne pas être respecté. Les banques souhaitent se prémunir au maximum des défaillances financières de l’emprunteur. C’est pourquoi, il est préférable pour l’emprunteur de trouver d’autres solutions quant à la constitution de son apport personnel comme :

• Repousser la demande de crédit immobilier afin d’économiser la somme nécessaire.
• Demander un soutien financier à sa famille ou un proche.
• Souscrire un prêt à taux zéro si l’emprunteur est primo-accédant d’un logement neuf ou ancien avec des travaux de rénovation.

Les banques acceptent le prêt à taux zéro comme apport. Le PTZ est un prêt aidé de l’État sans intérêt qui peut financer jusqu’à 40 % de l’acquisition. Le montant du PTZ dépend des ressources du foyer et du secteur géographique du bien.

Pourquoi l’apport personnel est un critère important pour l'octroi d’un crédit immobilier ?

Diverses conditions sont exigées avec l’octroi d’un crédit immobilier comme :

• Une capacité financière suffisante avec une situation professionnelle stable et des revenus réguliers.
• Un taux d'endettement inférieur à 35 % laissant un reste à vivre correct.
• Une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle ou à défaut un nantissement à type d’assurance-vie.
• Une assurance emprunteur.
• Une bonne gestion bancaire sans incidents de paiement et de fichage à la Banque de France (FICP et FCC).

L’apport personnel est aussi un prérequis indispensable à l’octroi d’un crédit immobilier même si légalement il n’est pas obligatoire. Il constitue un atout pour obtenir un crédit immobilier plus facilement et in fine un taux plus attractif ou encore un capital plus élevé. L’apport personnel rassure les banques. Il représente un gage de sérieux quant à la capacité d’épargne de l’emprunteur et donc sa capacité de remboursement. L’apport personnel sert à financer les frais de notaire et si possible les frais d’agence et les frais de dossier. 10 % de la valeur du bien est le minimum requis, 20 à 30 % sont l’idéal. Pour un bien de 200 000 €, cela représente une somme de 20 000 à 60 000 €. Une donation, la vente d’un autre bien immobilier, un PEL, une épargne salariale (intéressement, participation) sont des sources possibles pour constituer un apport personnel. Souscrire un prêt personnel comme apport d’un crédit immobilier est également une source possible même si cette solution n’est pas à privilégier.

Comment trouver un prêt personnel comme apport d’un crédit immobilier ?

Pour trouver un prêt personnel comme apport d’un crédit immobilier, l’emprunteur peut solliciter une banque traditionnelle, une banque en ligne ou un organisme spécialisé de crédit. Les offres sont nombreuses sur le marché. Plutôt que de démarcher les prêteurs par téléphone, solution très chronophage, l’emprunteur peut utiliser un comparateur en ligne. Disponible sur des plateformes ou des sites dédiés, l’outil est gratuit et sans engagement. Il analyse en moins de dix minutes des dizaines de propositions de prêt personnel émanant d’établissements financiers variés. Le comparateur délivre les meilleures à l’emprunteur. Ce dernier a rempli au préalable un formulaire personnalisé constitué de champs qui peuvent être modifiés selon les besoins. Une étape importante avant la mise en concurrence des offres de prêt personnel est celle de la simulation du projet. La simulation permet de vérifier la faisabilité du prêt par rapport à ses charges et à ses revenus. Ainsi, l’emprunteur visualise les modalités du prêt personnel, à savoir :

• le taux débiteur et le TAEG ;
• la durée de remboursement ;
• le montant de la mensualité ;
• le coût global du prêt personnel.

Pour conclure, il est possible de faire un prêt personnel comme apport d’un crédit immobilier, mais ce n’est pas la meilleure option. Il vaut mieux essayer d’obtenir un crédit immobilier sans apport si son profil emprunteur est bon plutôt que de s’endetter pour constituer un apport. La contrepartie sans apport personnel, quand la banque l'accepte, est l’obtention d’un taux d’intérêt plus élevé. L’emprunteur voit in fine le coût total du crédit augmenter. Il peut réduire cet impact en mettant en concurrence les offres d’assurance de prêt. Choisir librement un contrat d’assurance est possible depuis 2010 grâce au dispositif de la délégation. Selon le profil, elle permet de faire des économies jusqu’à parfois 50 % par rapport à un contrat de groupe.