Acheter un appartement sur plan : quelles précautions prendre ?

Acheter un appartement sur plan désigne le fait d’acquérir auprès d’un vendeur, le plus souvent un promoteur immobilier, un bien qui est en train d’être construit ou dont la construction est prévue mais pas commencée. Dans le cas d’un appartement acheté sur plan, il s’agit la plupart du temps d’un logement situé dans un immeuble collectif. Ce type d’achat est régi par des contrats de vente bien spécifiques qui donnent notamment des droits aux acheteurs compte tenu du risque que représente le fait de devenir propriétaire d’un bien qui n’existe pas encore.

Que veut-dire acheter un appartement sur plan ?

Le promoteur, ou le vendeur, auprès de qui un particulier achète un appartement sur plan s’engage dans un délai déterminé à livrer un logement achevé, alors que sa construction est en cours ou pas encore commencée. Le vendeur est le seul responsable de l’avancée des travaux. L’appartement ainsi vendu, une fois livré à l’acheteur, doit être conforme en tous points aux plans qui lui ont été présentés au moment de la signature de la vente.

Dans le cadre de l’achat d’un appartement sur plan, l’acquéreur ne paie pas au moment de la vente le prix du logement, mais il verse ce qu’il doit au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Les montants maximum demandés représentent 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées, 70 % lorsque le logement est mis hors d'eau et 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont versés au moment de la livraison de l’appartement.

Le processus de vente d’un appartement sur plan

Avant de signer un contrat de vente définitif, le particulier qui achète un appartement sur plan et le vendeur peuvent être amenés à signer ce que l’on appelle un « contrat de réservation », aussi parfois nommé « contrat préliminaire ». Ce contrat peut être conclu soit en présence des notaires des deux parties, soit sous seing privé, c’est-à-dire sans la nécessité de faire intervenir un officier public.

Le contrat de réservation est un acte qui engage le vendeur, notamment le promoteur si la construction de l’appartement acheté sur plan est commencée. À cette occasion, le vendeur peut demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est égal au maximum à 5 % du prix de vente si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d'un an, et limité à 2 % s'il est signé dans un délai d'un à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être légalement demandé.

Les contrats de vente liés à l’achat d’un bien immobilier sur plan sont spécifiques et ils sont régis par des dispositions qui diffèrent de celles des contrats de vente classiques. On parle alors le plus souvent de « Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ». Il peut s’agir aussi d’un « contrat de vente à terme », mais ce dernier est peu utilisé dans la pratique.

La VEFA, qui doit être signée chez un notaire, désigne l’acte par lequel l'acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Ce contrat de vente comporte l’adresse de l’appartement acheté sur plan, son descriptif détaillé, ainsi que de ses équipements et annexes, la situation du bien dans l'ensemble immobilier, et la description des travaux que l'acquéreur a décidé d'exécuter lorsque la vente est précédée d'un contrat de réservation.

Un contrat de Vente en l’état futur d’achèvement doit être également accompagné du règlement de copropriété si l’appartement acheté sur plan est situé dans une copropriété, d’une attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite à l'ouverture du chantier, du plan coté de l’appartement, ainsi que d’une notice indiquant ses éléments d'équipement, d’un plan de l’immeuble où il est situé, de l’échéancier de paiement de l’appartement, et du diagnostic technique « État des nuisances sonores aériennes » pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.

Les précautions à prendre lorsqu’on achète un appartement sur plan

Au moment de l’acte de vente

Acheter un appartement sur plan peut paraître risqué pour certains acheteurs. Il s’agit, en effet, de s’engager en particulier financièrement sur des sommes importantes sans pouvoir se rendre compte réellement du résultat final.

C’est pourquoi, notamment, les ventes de biens sur plan sont régies par des règles différentes de celles des ventes classiques. Le contrat de réservation, qu’il est recommandé de signer au préalable de l’acte de vente définitif car il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente, représente ainsi une garantie pour l’acheteur. Il n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé puisque ce contrat engage le vendeur et donne des droits à l’acheteur.

Il est très important pour l’acheteur de bien examiner le contenu du contrat de réservation par lequel le vendeur s’engage à livrer un appartement vendu sur plan dans les conditions transmises et connues de l’acheteur.

L’acquéreur doit donc vérifier d’abord, et avant de le signer, que le contrat de réservation comporte au moins :

• l’adresse de l’appartement vendu sur plan ;
• la description détaillée et précise de l’appartement (sa surface habitable en m², le nombre de pièces, la description des matériaux, de l'intérieur et de la situation de l'immeuble, la liste des équipements collectifs mis à disposition, ainsi qu’une note technique sommaire ;
• le prix de vente prévisionnel de l’appartement, et éventuellement les conditions de révision de ce prix ;
• la date prévue de la signature du contrat de vente définitif ;
• le délai d'exécution des travaux ;
• les pénalités en cas de retard de livraison de l'appartement ;
• les conditions de renonciation à l’acquisition et de restitution du dépôt de garantie prévues par la loi.

D’autre part, le vendeur doit accompagner le contrat de réservation d'une Garantie financière de remboursement (GFR). Cette dernière permet au vendeur de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement. Cette garantie peut aussi prendre la forme d’une Garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) qui donne la possibilité au vendeur d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux. Deux garanties pour l’acheteur en cas de défaillance du vendeur, c’est-à-dire s’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour terminer la construction de l’immeuble.

À noter : si le vendeur et l’acquéreur ne signent pas de contrat de réservation, les garanties citées ci-dessus sont jointes au contrat de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), tout comme les informations qui concernent les délais de livraison de l’appartement acheté sur plan, son prix total, les conditions d'exercice du droit de réflexion ou de rétractation, etc.

Au moment de la livraison de l’appartement acheté sur plan

Les acquéreurs d’un appartement acheté sur plan doivent être particulièrement vigilants au moment de sa livraison par le vendeur. Une visite attentive de ce dernier doit être réalisée, après laquelle l’acquéreur peut émettre des réserves. Il est d’ailleurs conseillé de se faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier ou d’un artisan du BTP à cette occasion.

Si l’acquéreur n’est pas satisfait de l’appartement qu’il a acheté sur plan ou s’il ne correspond pas à la description qui en a été faite dans les différents types de contrats de vente signés, le solde de ses versements (au maximum 5 % du prix total) est consigné auprès du notaire le plus souvent et il est versé au vendeur une fois que les réserves émises par l’acheteur ont été levées.