Acheter en copropriété : quelles précautions prendre ?

Si acheter un bien immobilier en copropriété répond en partie aux mêmes précautions à prendre lors de l’achat d’un autre type de bien, il faut toutefois prêter attention à certains éléments bien spécifiques à l’achat en copropriété. Explications.

Que veut dire acheter un bien immobilier en copropriété ?

Comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), « acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes ». Dans ce cadre, les différents propriétaires sont appelés des « copropriétaires ». Ainsi, tout nouvel acquéreur d’un bien en copropriété devient membre de fait du syndicat des copropriétaires qui se réunit tous les ans en assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Chaque copropriétaire dispose de parties privatives de la copropriété, comme par exemple un appartement, un parking, ou encore une cave, et est aussi propriétaire d’une fraction des parties communes de la copropriété, appelée « tantième ». Un copropriétaire a ainsi accès aux espaces collectifs de la copropriété tels que, par exemple, ses espaces verts, ses aires de jeux, etc., et, surtout, bénéficie des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, etc.).

Le tantième désigne l’unité de division de la copropriété qui correspond à la part détenue par chaque copropriétaire. Le nombre et la valeur des tantièmes sont calculés en fonction de la superficie de chaque lot détenu et de leur situation dans la copropriété. Les tantièmes servent à définir la répartition des charges dues par chaque copropriétaire et à déterminer le poids des votes de chacun d’eux au moment de l’assemblée générale.

Acheter en copropriété veut donc notamment dire que chaque propriétaire participe financièrement aux dépenses réalisées pour l’entretien des équipements et des parties communes de la copropriété (couloirs, murs, façade, toiture, etc.), à hauteur de ses tantièmes.

D’autre part, chaque copropriétaire est partie prenante en ce qui concerne le fonctionnement de la copropriété et doit donc financer les honoraires du syndic de copropriété, les assurances, etc.

Les précautions à prendre avant d’acheter un bien immobilier en copropriété

Comme nous l’avons vu précédemment, acheter un bien immobilier en copropriété veut donc dire avant tout être conscient que des charges supplémentaires vont s’ajouter au coût du bien immobilier lui-même. Des charges qui vont courir tant que l’on est propriétaire de ce bien.

Avant de prendre la décision d’acheter en copropriété, vous devez donc vous renseigner le plus précisément sur les caractéristiques de la copropriété, en particulier sa composition (nombre de lots), ses éventuels problèmes de fonctionnement, et le montant des charges versées par le propriétaire actuel du bien que vous convoitez. Toutes ces informations doivent être fournies dans les annonces immobilières quand il s’agit d’une copropriété.

Comme avant tout achat d’un bien immobilier, il est également recommandé de veiller à certains éléments comme l’environnement de la copropriété, les risques éventuellement encourus tels que des inondations, des glissements de terrain, etc.

L’état de l’immeuble dans lequel vous souhaitez acheter un bien est aussi important à prendre en compte. Pour ce faire, le vendeur a à sa disposition ce que l’on appelle un carnet d’entretien qui mentionne les informations techniques à propos de la maintenance et des travaux réalisés dans la copropriété (ravalement, contrat d’entretien du chauffage collectif, assurance, etc.). Vous pouvez également demander à un professionnel de vous accompagner pour vérifier l’état de certaines parties de la copropriété qui peuvent engendrer des dépenses lourdes comme la toiture, les cages d’escaliers, la façade, ou encore le chauffage collectif.

Les informations et documents qui doivent être remis à l’acquéreur d’un bien immobilier en copropriété

Si vous achetez un bien en copropriété, certaines informations ou des documents spécifiques doivent vous être obligatoirement remis au moins dans le projet d’acte de vente réalisé devant un notaire, ou à l’occasion d’une promesse de vente.

Les documents qui concernent la copropriété

Avant d’acheter en copropriété, vaut mieux bien se renseigner et connaître le fonctionnement de la copropriété. Des éléments qui sont contenus dans la « fiche synthétique de la copropriété », établie par le syndic de copropriété et actualisée tous les ans.

Des informations également disponibles notamment dans chaque règlement de copropriété (RC) et dans l’état descriptif de division (EDD). Ces documents précisent les règles en vigueur dans la copropriété, mais aussi indiquent la répartition des charges, la définition et le nombre total des lots, les équipements de la copropriété (type de chauffage et d’énergie utilisés par exemple), ainsi que les conditions d’utilisation des parties privatives et communes.

Les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat de copropriétaires sont également des sources d’informations très importantes à se procurer. En particulier les comptes rendus des trois dernières années qui indiquent les votes des copropriétaires les plus récents en matière de budget, de travaux à venir, de procédures spécifiques quant au fonctionnement de la copropriété, etc.

L’état financier de la copropriété

Avant d’acheter en copropriété, il est vivement recommandé de s’intéresser à l’état financier de la copropriété. Il est en effet nécessaire de connaître le montant des charges payées par l’actuel propriétaire du bien durant au moins les deux derniers exercices comptables de la copropriété, les sommes que l’acquéreur est susceptible de devoir à la copropriété, l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis à vis des fournisseurs (gaz, électricité, fioul, etc.), ainsi que le montant de la cotisation au fonds de travaux, tout comme le dernier versement effectué par le vendeur.

Le bilan des charges de copropriété liées au lot que vous souhaitez acquérir est mentionné dans un document appelé « état daté » que le syndic doit fournir au notaire pour l’acte de vente.

Les caractéristiques techniques du bien acheté en copropriété

Dans le cas d’un achat en copropriété, en vertu de la loi Carrez, la surface exacte du lot doit être mentionnée dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif.

D’autre part, afin de mieux informer le futur acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite acheter, des diagnostics techniques doivent lui être remis dans ce que l’on appelle le « dossier de diagnostic technique ». Ce document contient notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante, l'état de l'installation intérieure de l'électricité et de gaz, l’état des risques et pollutions, ou encore l'état parasitaire relatif aux termites.