Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte désigne une procédure réalisée devant un notaire qui permet de sortir d’une propriété en indivision, le plus souvent d’un bien immobilier, en particulier suite à un divorce ou à l’occasion d’une succession. Le rachat de soulte équivaut au versement d’une compensation financière par l’indivisaire qui souhaite en obtenir la pleine propriété aux autres propriétaires.

Qu’appelle-t-on un rachat de soulte ?

Le terme « soulte » signifie une somme d’argent destinée à compenser une inégalité subie par l’un des protagonistes à l’occasion d’un partage.

Une situation qui intervient en particulier en ce qui concerne les biens immobiliers en indivision, c’est-à-dire qui appartiennent à plusieurs personnes ayant des droits de même nature sur la totalité d’un même bien. Cela peut être le cas par exemple à l’occasion d’un divorce ou d’une succession comme nous le verrons par la suite.

Des cas où il est nécessaire de sortir de l’indivision pour procéder au partage du bien concerné, en l’occurrence pour que le conjoint divorcé ou un héritier obtienne la pleine propriété de ce bien. La sortie de l’indivision implique nécessairement pour ceux qui conservent le bien de verser aux autres possesseurs (les indivisaires) une compensation financière afin de rétablir une équité. Cette compensation est ce que l’on appelle la soulte, dont le rachat de soulte désigne l’acte qui permet de racheter la part des autres propriétaires du bien.

Un rachat de soulte est nécessairement organisé devant un notaire. Celui qui a recours à cette procédure pour obtenir la pleine propriété d’un bien dispose de deux possibilités pour verser la soulte aux autres propriétaires : soit par le biais d’un versement en argent comptant, soit en contractant un crédit immobilier.

À noter : dans le cas d’un rachat de soulte grâce à un crédit immobilier, si ce dernier est refusé par la banque, le bien concerné est mis obligatoirement en vente et le rachat de soulte n’est donc plus possible.

Dans quels cas procède-t-on au rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est utilisé principalement dans deux situations : après un divorce ou dans le cadre d’une succession.

Le rachat de soulte après un divorce

Suite à un divorce, les ex-époux propriétaires de leur bien immobilier disposent de deux solutions. Ne pas conserver leur bien et donc le vendre, puis se partager la somme issue de cette vente selon leur quote-part, c’est-à-dire la fraction que chacun d’eux possède dans leur bien immobilier. Soit, si l’un des deux conjoints souhaite conserver le logement, avoir recours à un rachat de soulte.

Dans ce dernier cas, et après la prononciation du divorce, un rachat de soulte signifie que celui des deux conjoints qui désire devenir le seul propriétaire du bien doit racheter la part de ce bien détenue par son ex-conjoint. Autrement dit, il doit verser une compensation financière à son ex-conjoint en dédommagement de la perte de propriété de ce dernier.

Une fois le rachat de soulte effectué devant un notaire, le transfert de propriété du bien est officialisé par un nouvel acte notarié.

Le rachat de soulte à l’occasion d’une succession

À l’occasion d’une succession, les héritiers qui reçoivent un bien immobilier ont la possibilité de le vendre et de se répartir ensuite le produit de cette vente. Une démarche qui permet de sortir de l’indivision.

Mais, si l’un des indivisaires souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien hérité en commun avec d’autres personnes, il doit verser une compensation financière (la soulte) à ces derniers, soit procéder à un rachat de soulte.

Comment est calculé le rachat de soulte ?

La soulte est équivalente à l’estimation financière de la part du bien détenue par un indivisaire concerné par un rachat de soulte.

Après un divorce

Dans le cadre d’un divorce, la part de chaque ex-époux est déterminée selon les quotes-parts de chacun qui sont en principe mentionnées dans l’acte rédigé devant le notaire au moment de l’achat du bien immobilier. Ces quotes-parts peuvent être équilibrées, ce qui veut dire que les acheteurs sont propriétaires à 50/50. Mais il est aussi tout à fait possible que les époux décident de les répartir autrement en particulier en fonction des apports de chacun.

Dans le cas d’un rachat de soulte après un divorce, le montant de la compensation financière qui doit être versée par l’époux qui souhaite devenir propriétaire à part entière du bien acheté avec son ex-conjoint, est aussi basé sur deux éléments : la valeur vénale du bien au moment du rachat de soulte et le capital restant dû au titre d’un emprunt immobilier s’il y a lieu.

La valeur vénale du bien concerné est déterminée par son estimation. Cette dernière peut être réalisée par les deux ex-conjoints ou par des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, experts, notaires, etc.). Au final, c’est le juge qui détermine cette valeur si les deux parties sont en désaccord.

En résumé, et pour donner une idée de la manière dont le rachat de soulte est calculé après un divorce, il est possible d’appliquer cette méthode de calcul si un crédit immobilier pour financer le bien est toujours en cours :

Montant de la soulte = (Valeur du bien – Restant dû du crédit en cours)/2

Si aucun prêt n’est en cours, la formule de calcul est celle-ci :

Montant de la soulte = Valeur du bien/2

Toutefois, ces formules concernent essentiellement les cas où les ex-époux détiennent le bien concerné à parts égales (à 50/50).

À l’occasion d’une succession

Le calcul d’un rachat de soulte à l’occasion d’une succession est le plus souvent assez simple car la part détenue par chaque héritier indivisaire est déterminée par la loi ou fixée d’une manière différente dans le testament de celui dont le bien immobilier est hérité.

Néanmoins, une formule permet de s’approcher au plus près du calcul d’un rachat de soulte dans le cadre d’une succession :

Montant de la soulte = Valeur nette du bien immobilier/Nombre d’indivisaires

Cette méthode de calcul est valable si le bien hérité ne fait pas l’objet d’un crédit immobilier en cours pour son financement. Dans le cas contraire, le calcul du rachat de soulte se base sur cette formule :

Montant de la soulte = (Valeur du bien – Capital restant dû)/Nombre d’indivisaires