Diagnostics immobiliers : de quoi parle-t-on ? Dans quels domaines ?

En matière d’immobilier, qu’il s’agisse de vente ou de location, la loi prévoit des diagnostics techniques à réaliser obligatoirement afin de mieux informer et protéger les occupants ou futurs occupants d’éventuels défauts ou dangers qui pourraient concerner le bien immobilier en question. Les diagnostics immobiliers sont également destinés à protéger les professionnels amenés à intervenir sur ce bien (réalisation de travaux ou de construction), mais aussi à préserver l’environnement.

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, différents types de diagnostics que nous détaillons ci-dessous, doivent être réalisés, sous peine de sanctions. Ils sont regroupés dans un document intitulé le Dossier de diagnostic technique (DDT), qui doit obligatoirement accompagné toute promesse de vente ou toute vente, ainsi que la location d’un bien. Tour d’horizon des différents diagnostics immobiliers nécessaires ou obligatoires lors d’une vente ou de la location d’un bien.

Les diagnostics immobiliers liés à la santé publique

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) :

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), le plus souvent appelé « diagnostic plomb », renseigne, comme son nom l’indique, sur la présence de plomb dans un logement dans des anciennes peintures, et plus généralement dans des anciens revêtements intérieurs comme extérieurs. C’est pourquoi ce diagnostic immobilier concerne toutes les habitations construites avant 1949.

Le Crep mesure la concentration de plomb dans un logement, mais il permet également de repérer les situations de risque de saturnisme (intoxication au plomb) chez les enfants ou de dégradation de l’habitation.

Le diagnostic plomb doit être réalisé par un professionnel habilité. Ce diagnostiqueur doit accompagner son document de relevé de situation d’une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé.

Qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur doit remettre obligatoirement à l’acheteur ou au locataire le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente, ou de la signature du bail. Ce diagnostic doit être intégré dans le Dossier de diagnostic technique (DDT).

Dans tous les cas, si le Crep révèle une présence de plomb supérieure à 1 mg/cm², des travaux doivent être entrepris avant la vente ou la location du logement concerné.

L’état d’amiante :

L’état d’amiante, ou le « diagnostic amiante », fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Réalisé par un professionnel certifié, il est destiné à repérer la présence de ces fibres nocives pour la santé dans des matériaux du logement dont la liste est répertoriée dans l'article R. 1334-21 du Code de la santé publique.

Ce diagnostic doit être réalisé lors de la vente d’un bien dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Il est remis à l’acquéreur avec le Dossier de diagnostic technique (DDT) au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Les diagnostics immobiliers liés à la sécurité des biens et des personnes

Le diagnostic gaz :

L’évaluation de la sécurité des installations de gaz d’un bien immobilier donne lieu à un diagnostic appelé l’ « état de l'installation intérieure de gaz », ou « diagnostic gaz », qui doit être réalisé par un professionnel certifié. La validité de ce diagnostic est de 6 ans pour la location d’un bien, et de 3 ans en ce qui concerne une vente.

Un diagnostic gaz est nécessaire si les installations ont plus de 15 ans. Ce dernier évalue les risques concernant la sécurité des personnes et de leurs biens.

Qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un logement, le vendeur ou le bailleur doit remettre obligatoirement à l’acheteur ou au locataire ce diagnostic gaz. Il fait partie du Dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être transmis au moment de la signature de la promesse de vente, de l'acte de vente ou de la signature du bail.

Le diagnostic électricité :

Le diagnostic électricité, ou l' « état de l'installation intérieure d'électricité », désigne un document qui évalue la sécurité des installations électriques d’un logement.

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité dans le cas où l’installation électrique d’un logement mis en vente ou en location a plus de 15 ans. Il est remis dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente, ou au locataire lors de la signature du bail.

Le diagnostic électricité a une validité de 6 ans en cas de location et de 3 ans à l’occasion d’une vente.

À noter : si le diagnostic électricité a moins de 3 ans, il peut être remplacé par une attestation de conformité délivrée au professionnel qui a réalisé les travaux par le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel).

Le diagnostic bruit :

Le diagnostic bruit est destiné à porter à la connaissance d’un acquéreur en cas de vente d’un logement, ou d’un locataire, de l'existence de nuisances sonores aériennes. Ce diagnostic concerne les logements situés dans une zone d'exposition au bruit due à la présence d’un aéroport.

Ce document, qui prend la forme d’un formulaire rempli par le vendeur ou le bailleur, est annexé au Dossier de diagnostic technique (DDT).

Les diagnostics immobiliers liés à la décence des habitations

Le diagnostic termites et autres insectes xylophages :

Le diagnostic termites et autres insectes xylophages, plus souvent appelé le « diagnostic termites », concerne les logements situés dans une zone déclarée à risque en la matière par un arrêté préfectoral, soit parce qu’elle est déjà infestée, soit parce qu’elle peut l’être rapidement.

Les termites et autres insectes xylophages, c’est-à-dire qui rongent le bois, sont à l’origine d’importantes dégradations, voire l’effondrement, de logements composés de bois et de ses dérivés.

C’est pourquoi ce diagnostic immobilier, réalisé par un professionnel certifié et valable 6 mois, est obligatoire à l’occasion de la vente d’un bien dans ces zones, sous peine de sanctions. Il est alors intégré au Dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l’acquéreur au moment de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

À noter : le risque de présence dans un logement de mérules, des champignons qui se fixent sur le bois et le détruit, fait également l’objet d’un diagnostic immobilier dans les zones à risque définies par un arrêté préfectoral.

Le diagnostic « métrage loi Carrez » :

Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété à usage d’habitation d'une surface au moins égale à 8 m², le vendeur doit fournir un diagnostic immobilier appelé « métrage loi Carrez » destiné à attester la surface du logement.

Ce diagnostic est réalisé par un expert qui établit un relevé de la superficie privative concernée.

Les diagnostics immobiliers liés au développement durable

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui estime la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement. Ce DPE, exigé seulement en France métropolitaine, doit être conforme, sous peine de sanctions, à une réglementation précise. Le DPE concerne les logements destinés à être occupés plus de 4 mois par an et il est valable 10 ans.

Ce diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel certifié qui doit ensuite transmettre également le DPE à l'Agence de la transition écologique (Ademe). Cet organisme accorde un nombre à 13 chiffres à chaque DPE, preuve de sa validité.

Concrètement, un DPE doit mentionner au minimum ces informations : caractéristiques du logement, notamment en matière d’équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, leurs conditions d’utilisation et leurs incidences éventuelles sur les consommations énergétiques ; la quantité annuelle d'énergie consommée par équipement ; la quantité d'émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ; des informations sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements du logement ; les conditions d'aération ou de ventilation et comment les améliorer ; le classement du logement en matière énergétique (chauffage, eau chaude, éclairage, ventilation) sous forme d’une étiquette sous forme de lettre ; le classement grâce à une étiquette « climat » (quantité d'émissions de gaz à effet de serre rapportée à la surface du logement) ; l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière ; les recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement.

Qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur doit remettre obligatoirement à l’acheteur ou au locataire le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce dernier fait partie du Dossier de diagnostic technique (DDT).

D’autre part, le contenu d’une annonce immobilière doit contenir certaines informations sur la consommation énergétique du logement concerné (Classe énergie et Classe climat).

L’état de l'installation d'assainissement non collectif :

L’état de l'installation d'assainissement non collectif désigne un diagnostic immobilier nécessaire en cas de vente d’un logement qui n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, c’est-à-dire qui est équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome.

Ce diagnostic est réalisé par la commune où est situé le bien immobilier concerné et doit être remis à l’acquéreur en cas de vente dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) au moment de la signature de la promesse de vente ou à l'acte de vente. Ce diagnostic doit être daté de moins de 3 ans.

L’état de l'installation d'assainissement non collectif contrôle l’installation en place et mentionne si elle présente des dysfonctionnements. Dans ce cas, le vendeur doit faire à sa charge des travaux de mise en conformité de son installation. S’il ne le fait pas, il doit en informer le potentiel acquéreur.

Le vendeur doit demander au service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune la réalisation de ce diagnostic immobilier.

Le diagnostic état des risques et pollutions :

Un diagnostic état des risques et pollutions (ERP) doit être transmis à l’occasion de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Il est destiné à informer l’acquéreur ou le loueur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.).

Ce type de diagnostic immobilier concerne les biens situés dans des zones à risque concernant ces dangers dont la liste est disponible sur le site georisques.gouv.fr.

Le diagnostic état des risques et pollutions, qui doit être joint à l’acte de vente ou au bail, doit être rempli par le vendeur ou le bailleur lui-même. Il s’agit d’un document mis à disposition sur le site du ministère de la Transition écologique. Dans tous les cas, ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois pour être valable.