SCPI : quels pièges éviter avant de souscrire ?

La SCPI ou société civile de placement immobilier est un produit financier dont le nom est attrayant pour les investisseurs. De plus, la SCPI est surnommée la « pierre papier » et ce nom la rend encore plus séduisante.

Le gestionnaire des SCPI investit dans des biens immobiliers et redistribue les loyers aux propriétaires des parts au prorata de leur investissement. Le but des SCPI est d’avoir un gain fiscal et de revendre les parts ensuite en effectuant une forte plus-value. Cet investissement vous tente ? D’accord, mais vous devez prendre connaissance ces pièges à éviter avant de souscrire. Voici les pièges principaux liés aux acquisitions de parts de SCPI.

Les escroqueries sur Internet

Les escroqueries sur Internet fleurissent en tout genre. Si vous êtes un investisseur non aguerri, attention aux arnaques autour des SCPI. Vous pensez que vous allez tomber sur le placement financier du siècle avec un budget restreint alors ne tombez pas dans le piège. IL n’existe pas de miracles. Si vous êtes contacté par mail, ne retournez jamais vos coordonnées personnelles. Même si vous semblez avoir toute confiance, sachez que les escrocs utilisent le nom des plateformes connues sur le marché de la commercialisation de parts de SCPI et chaque jour, il existe de plus en plus de victimes. L’Autorité des Marchés Financiers ou AMF ne cesse de communiquer à ce sujet et les chiffres sont de plus en plus lourds. Donc, avant de remplir un formulaire, contactez le siège de la société de gestion de SCPI avant d’investir. Il existe également l’application AMF Protect Épargne à ce sujet qui vous permet de vérifier quels sont les sites en ligne ne pouvant pas vous proposer des investissements ou qui sont des escrocs.

L’immobilier en temps de crise

Vous devez savoir que l’investissement en SCPI comporte un risque de perte totale ou partielle de votre capital. En cas de crise économique, il peut se produire comme nous l’avons constaté en 2008 où le volume collecté des SCPI est tombé a 0,7 m€ et à 0 € en 2009. Les parts de SCPI ont quand même résisté à la crise de 2020 due au coronavirus et depuis, les parts de SCPI retrouvent un peu de rendement, mais attention, il se peut que cette crise ne soit pas terminée alors il faut rester prudent.

La fiscalité des CPI

Si vous êtes attiré par la défiscalisation, celle des SCPI n’est pas forcément avantageuse par rapport aux autres placements immobiliers comme le LMNP par exemple (loueur en meublé non professionnel). Les revenus sont imposés dans les revenus fonciers et peuvent être assujettis à l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière. Vous pouvez plutôt opter pour des parts de SCPI Pinel ou Malraux sans alourdir votre impôt sur les revenus. La réduction d’impôt est de 18 %, mais sachez que le risque de perte en capital est élevé. Il existe aussi la souscription de parts par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou par le démembrement de propriété qui sont deux formules avantageuses. Les SCPI européennes sont aussi avantageuses, car les revenus sont faiblement imposés ou exonérés d’impôts comme en Allemagne.

Les SCPI proposées par les banques

Vous avez un compte bancaire depuis longtemps et votre banquier vous propose d’investir dans des SCPI. Attention, car ces SCPI dites « maison » semblent alléchantes au premier abord, mais ont des rendements souvent négatifs de l’ordre de 2 %. Alors, si vous ne voulez pas perdre d’argent, fuyez ces produits.

La notion de liquidité en parts de SCPI

Attention encore à la notion de liquidité en parts de SCPI. De nombreux investisseurs débutants en ont une mauvaise compréhension. En effet, en achetant des parts de SCPI, les investisseurs paient un prix de souscription et celui-ci comprend des frais non négociables allant de 8 % à 10 %. Cette notion est importante, car concrètement, si ces investisseurs désiraient vendre leurs parts de SCPI du jour au lendemain, ils perdraient entre 8 % et 10 % de leur capital investi. Afin de les rentabiliser, il faut savoir que l’investissement doit être réalisé sur du moyen ou du long terme (sept à dix ans).

La trésorerie

La trésorerie est encore un risque potentiel en matière de gestion des SCPI. Il faut savoir que très peu d’investisseurs se rendent aux assemblées générales de la gestion des SCPI. Ainsi, quand les SCPI à capitaux fixes sont contraintes de diviser presque par deux le rendement locatif ou encore d’interrompre les versements provisoirement, les investisseurs ne sont pas au courant immédiatement et ces SCPI peuvent être au bord de la liquidation. La trésorerie permet de gérer le patrimoine, d’assurer la gestion et de payer les salariés puis de verser l’excédent aux actionnaires. LA trésorerie doit encore avoir une provision de réserve pour l’entretien et la réhabilitation des biens immobiliers. Si tel n’est pas le cas, alors les risques sont importants.

Le risque en matière de parts de SCPI est bien présent. Si vous souhaitez investir dans ce produit financier, prenez le temps de le connaître et de vous renseigner correctement. Choisissez un gestionnaire ayant pignon sur rue pour vous accompagner.