Qu'est-ce qu'une condition suspensive ? Dans quel cadre est-elle utilisée ?

En droit français, l’exécution d’un contrat entre des parties est soumise à des obligations et à des droits. Certaines conditions particulières, qui peuvent être définies par les parties ou par la loi, ont pour objectif de déterminer dans quel cadre le contrat pourra être réalisé ou non. On parle alors de condition suspensive, c’est-à-dire que la réalisation d’un contrat est conditionné à la survenue d’un « événement futur et incertain ». On rencontre très souvent la présence de conditions suspensives dans le cadre de ventes immobilières, et plus précisément en matière de promesse de vente.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Le terme de condition suspensive est en lien avec la signature d’un contrat entre deux ou plusieurs parties. Quel que soit le type de contrat conclu, des droits et obligations s’appliquent pour les signataires.

Toutefois, en matière de contrat, le droit français permet que certaines conditions ne soient pas immédiatement requises pour finaliser un engagement. On parle alors d’obligation conditionnelle, c’est-à-dire que la réalisation d’un contrat est soumise à une condition.

Il peut s’agir d’une condition dite « suspensive », condition qui se concrétise par la survenue d’un évènement « futur et incertain ». Si cet événement, prévu dans un contrat par le biais d’une condition suspensive, intervient, alors le contrat prend forme, il est validé et peut être exécuté.

Sans la réalisation de cette condition suspensive, le contrat concerné ne peut pas être formé, selon la formule consacrée dans le domaine juridique. Ces règles sont définies précisément dans l’article 1304 du Code civil. Ces dernières ont pour but notamment de protéger les signataires d’un contrat et notamment de pouvoir annuler un contrat sans avoir à payer de pénalités.

Toute condition ne peut pas avoir la valeur d’une condition suspensive en matière de contrat. Il est nécessaire d’abord que la condition qui permettra à un contrat d’être exécuté relève de la volonté de toutes les parties engagées, et pas seulement d’une des parties. Sinon, cette obligation de condition est considérée comme nulle.

D’autre part, les parties au contrat qui définissent une condition suspensive doivent être juridiquement de bonne foi. Enfin, une condition suspensive ne peut pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.

Dans quels domaines parle-t-on de condition suspensive ?

Si tous les types de contrat peuvent faire l’objet de conditions suspensives, c’est principalement dans le domaine de l’immobilier que ces conditions sont utilisées, et principalement quand il s’agit de la vente d’un bien immobilier. Mais ce n’est pas la seule situation où une condition suspensive peut être intégrée dans un contrat.

Promesse de vente et condition suspensive

C’est en effet dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, et plus particulièrement en ce qui concerne la signature d’un pré-contrat de vente, c’est-à-dire une promesse de vente qui intervient avant la vente définitive nommée l’acte authentique, que les conditions suspensives sont utilisées.

Un compromis de vente (ou promesse de vente) est en effet le plus souvent assorti d’une ou de plusieurs conditions suspensives, c’est-à-dire qu’il ne sera pas réalisé si un ou des événements prévus dans une ou plusieurs conditions suspensives n’interviennent pas.

Par exemple, la condition suspensive d’un compromis de vente se concrétise le plus souvent pour les acheteurs potentiels par l’obtention obligatoire d’un crédit auprès d’un établissement bancaire pour financer l’achat du bien en vente. Si ces derniers n’entament pas cette démarche ou s’ils se voient refuser leur prêt par une banque, le contrat, ici en l’espèce une promesse de vente, ne peut pas être exécuté. Dans ce cadre, une durée pour réaliser la condition suspensive est définie. Généralement, elle est supérieure à un mois, et est le plus souvent comprise entre 45 et 60 jours.

Les acheteurs ont ainsi la possibilité de renoncer à leur achat puisque la condition suspensive n’a pas été réalisée, c’est-à-dire de se rétracter de la vente sans devoir régler des pénalités.

Dans tous les cas, si l’événement prévu dans une condition suspensive ne se réalise pas, la vente est considérée comme caduque, c’est-à-dire qu’elle est annulée. Si les acheteurs ont versé au préalable de l’argent au titre de dépôt de garantie, les sommes leur sont restituées, sauf si la non réalisation de la condition suspensive est de leur propre fait.

À savoir : en matière d’achat d’un bien grâce à un crédit immobilier, la loi (article L.313-41 du Code de la consommation) prévoit l’obligation d’assortir une promesse de vente d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

En matière de compromis de vente, il existe d’autres types de conditions suspensives : l’accomplissement de travaux, vente d’un autre bien immobilier, absence de préemption par une collectivité territoriale, d’hypothèque sur le bien, remise de diagnostics (amiante, plomb, termites, risques naturels, risques technologiques, ou encore performance énergétique), etc.

Permis de construire et condition suspensive

Toujours dans le domaine de l’immobilier, certains contrats peuvent aussi contenir une ou plusieurs conditions suspensives. C’est le cas, par exemple, à l’occasion de l’achat d’un terrain pour construire une maison ou de l’agrandissement d’une habitation.

Ces situations sont en effet conditionnées dans la plupart des cas à l’obtention d’un permis de construire, nécessaire à la réalisation de ces projets. Sans cette obtention, l’achat d’un terrain ou l’agrandissement d’une maison ne peuvent pas être réalisés.