Défiscalisation immobilière : les 8 meilleurs dispositifs à regarder de près

Si vous désirez investir dans l’immobilier tout en défiscalisant, voici quelques dispositifs créés pour susciter les investisseurs à placer dans l’immobilier français. Attention toutefois, car le plafond des niches fiscales est limité à 10 000 € par foyer fiscal. De plus, certains investissements sont assez risqués. Voici ce qu’il faut en retenir sur les principaux.

1 - le dispositif Pinel

Le dispositif concernant la loi Pinel, consiste à louer un bien immobilier acquis neuf pendant 6, 9 ou 12 ans. Dans ce cas, il est possible de pouvoir prétendre à des réductions d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % de la valeur du logement plafonnée à 300 000 €. Vous récupérez ainsi 2 % par an pendant 9 ans et 1 % jusqu’à 12 ans. Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut remplir certaines conditions qui sont :

• Le logement est neuf ou récemment rénové
• Être dans une zone géographique adaptée
• Les loyers et revenus des locataires sont plafonnés
• La location est louée vide et pour une résidence principale

Attention : ce dispositif est soumis au plafond des niches fiscales à 10 000 €. Il est conseillé de choisir une zone géographique ou la demande locative est forte, car pour bénéficier de la loi Pinel, la vacance du logement ne peut être supérieure à 12 mois. La fin du dispositif
Pinel a été annoncée en 2021 et la clôture devrait se faire en 2024.

2 - Le dispositif Pinel Outre-mer

Le dispositif Pinel Outre-mer est similaire au dispositif Pinel en métropole sauf qu’il fait bénéficier de plafonds de défiscalisation plus hauts. Ainsi, les durées d’engagement de location sont de 6, 9 ou 12 ans, mais les réductions sont de 23 %, 29 % ou 31 % de la valeur du logement loué dans la limite de 300 000 €.

Le plafonnement des niches fiscales est également élevé à 18 000 € au lieu de 10 000 e en métropole.

Pour pouvoir en bénéficier, il faut :

• Que le bien immobilier soi neuf ou récemment rénové
• Doit respecter des nouvelles normes énergétiques
• Être situé dans les DOM-TOM
• Être la résidence principale du locataire
• Être loué en vide avec des loyers plafonnés
• Que les revenus des locataires soient plafonnés

Comme le dispositif Pinel en métropole, le Pinel Outre-mer se terminera en 2024.

3 - Le LMNP réel

En louant un logement meublé et en étant considéré comme loueur non professionnel, le régime fiscal dit au réel, le propriétaire du logement peut amortir comptablement la valeur de ce logement. Cet amortissement vient s’ajouter aux autres dépenses réelles liées au logement et permet ainsi de diminuer considérablement le loyer imposable voire de l’annuler. Il est possible de profiter des avantages de ce statut sans condition géographique et sur tous les biens loués en meublé. Il n’existe pas non plus de conditions de ressources des locataires ou de loyers plafonnés. De plus, contrairement au Pinel, il n’existe aucune contrainte de durée de location ou de détention du bien immobilier concerné. Afin de bénéficier du régime LMNP au réel, il faut :

• Le choisir avant le 1^er février de l’année en cours
• Que les revenus locatifs soient inférieurs à 23 000 € dans l’année
• Que les revenus annuels de la location soient inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal

4 - Le déficit foncier

Le déficit foncier est intéressant également. Il se pratique sur la location vide quand les charges du bien immobilier dépassent les revenus engendrés. Dans ce cas, il est alors possible de déclarer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € des autres revenus. S’il existe un surplus, alors l’avantage fiscal peut être reporté pendant dix ans. Les dépenses doivent être réellement engagées et il est possible de déduire :

• Les travaux
• Les réparations et l’entretien
• L’assurance
• Les charges de copropriété
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gérance
• Les honoraires de gestion
• La taxe foncière, etc.

Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Pour avoir droit au déficit foncier, il faut opter pour le régime réel et que la location soit vide. Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an, le réel est obligatoire. Le déficit foncier est intéressant quand le bien doit avoir beaucoup de travaux à déduire.

5 - Le dispositif Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard permet à l’investisseur de pouvoir avoir une réduction d’impôts sans se soucier de la gestion d’un bien immobilier, car il choisit l’exploitant de son bien qui s’en occupe pendant toute la durée du bail commercial. La réduction d’impôts est de 11 % pendant 9 ans et la location concernée est un logement meublé avec services comme une résidence pour seniors, une résidence de vacances ou pour étudiants dans la limite de 300 000 €. Il n’y a pas de zone géographique à respecter. En contrepartie, il existe des risques comme la perte de contrôle, le risque de gestion et l’impossibilité de revendre.

6 - Les monuments historiques

Un investissement dans un bâtiment classé à l’inventaire des Monuments historiques et qui est à rénover permet de déduire des revenus fonciers 50 % des charges et jusqu’à 100 % si le bien est ouvert au public. L’investissement dans les monuments historiques permet de gros avantages comme :

• Le déplafonnement total du montant
• D’exonération de droits de succession sous certaines conditions

Afin de bénéficier de la loi Monuments Historiques, il faut :

Que les travaux soient sous autorisation spéciale, et supervisés par un architecte des bâtiments de France

Que le bien immobilier soit conservé par son propriétaire pendant 15 ans. En investissant dans un tel bien, il faut veiller à la rentabilité du montage.

7 - Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie concerne les logements anciens à rénover pour être loués. Les réductions d’impôts sont liées à la durée de location et sont de :

• 12 % pour 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• 21 % jusqu’à 12 ans

Le montant du bien immobilier et de ses travaux est plafonné à 300 000 € et le dispositif est soumis à la niche fiscale de 10 000 €. Afin de pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, il faut :

• Que le bien ancien nécessite d’être restauré
• Que le bien soit dans une zone où il existe de nombreux logements vétustes
• Que les travaux représentent ¼ de la totalité de l’opération
• Que la performance énergétique soit d’u moins 30 % ou impacter 2 des 5 énumérations avec : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de la production d’eau chaude
• Que les loyers et revenus des locataires soient plafonnés

À noter que dans ce cas, les dépenses de travaux ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.

8 - Le dispositif Malraux

L’investisseur optant pour le dispositif Malraux, achète un logement dans un bâtiment ancien et bénéficie d’une réduction d’impôts de 22 % ou 30 % de la totalité des travaux dans la limite de 100 000 € par année et sur 4 ans. Le dispositif Malraux n’est pas intégré dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction, le bâtiment à rénover est situé dans des zones géographiques précises dont les lieux sont indiqués sur le site des impôts. Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 9 ans en location vide et les travaux doivent être suivis par un architecte des bâtiments de France.

À vous de considérer maintenant quel est le meilleur investissement que vous pouvez faire en fonction de votre budget et du montant de votre impôt sur le revenu. Pensez bien aux risques liés à chaque opération avant de vous lancer et n’hésitez pas à bien vous renseigner dans les moindres détails.