Comment transmettre son patrimoine immobilier ? Les solutions

Vous êtes à la retraite et avez accumulé un patrimoine immobilier au long de votre vie. Vous avez un ou plusieurs enfants et souhaitez leur transmettre vos biens immobiliers du temps de votre vivant ou désirez tout simplement qu’ils n’aient pas ou peu de frais de succession à payer après votre décès. Pour transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant, il existe plusieurs solutions permettant de diminuer la fiscalité de la succession grâce à divers abattements.

Les différents abattements et donations pour optimiser la fiscalité de votre succession

Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants ou votre conjoint de votre vivant tout en optimisant cette transmission, voici les divers abattements auxquels vous pouvez prétendre :

• L’abattement sur la donation de 100 000 €
• La donation entre vifs
• La donation entre époux
• Les dons manuels

L’abattement sur la donation de 100 000 €

L’abattement de 100 000 € sur la donation est possible tous les quinze ans et il est renouvelable. Plus vous commencerez à transmettre votre patrimoine immobilier tôt et plus vous pourrez utiliser cet abattement sur les donations afin d’alléger les frais de succession. Si vous réalisez une donation en démembrement, cet abattement est très intéressant.

Bon à savoir : l’abattement de 100 000 € est cumulable, car il peut s’opérer par parent et par enfant. Ainsi, dans un couple, chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants tous les quinze ans. Si vous n’optez pas pour cette solution, vous pouvez aussi transmettre de votre vivant à vos petits-enfants une partie de votre patrimoine immobilier. Dans ce cas, l’abattement est de 31 865 € par petit-enfant.

Donation entre époux

Vous pouvez encore transmettre votre patrimoine immobilier à votre conjoint. Ainsi, en faisant une donation entre époux, vous protégez votre conjoint de votre vivant. Il peut aussi faire la même chose de son côté vis-à-vis de vous. Cette donation entre époux porte sur les biens immobiliers déjà acquis, mais également sur ceux à venir. Le transfert de la propriété est opéré dès que l’acte de donation est établi. Cette donation est irrévocable. Pour les biens immobiliers à venir, la donation a lieu à la mort du donateur au profit de son époux survivant. Elle se nomme donation au dernier des vivants.

Dons manuels

Les dons manuels se font en dehors de la donation. Comme il n’y a pas besoin d’un acte notarié, ils ne se font pas chez le notaire. Dans le même temps, il faut faire attention, car si un don manuel ne s’effectue pas chez un notaire, légalement, il fait quand même l’objet d’un enregistrement. Le don manuel est un bien meuble. C’est-à-dire qu’il se transmet de la main à la main et peut se présenter sous la forme de :

• Véhicule
• Argent liquide
• Bijoux
• Objets de valeur, etc.

Optimiser une donation en optimisant la fiscalité de la transmission par le démembrement

Il est possible d’optimiser la fiscalité d’une donation de biens immobiliers par le démembrement de propriété. Lorsqu’on est propriétaire de biens immobiliers, on est en possession de l’usus, du fructus et de l’abusus de ces biens. Ainsi, il est possible d’user, d’utiliser et de percevoir la jouissance du bien immobilier ou encore de le vendre. Ces trois attributs peuvent être dissociés. Cette dissociation se nomme le démembrement de la propriété. Ainsi, l’usus et fructus sont les droits de l’usufruitier et l’abusus est celui du nu-propriétaire. Voici un exemple concret pour mieux comprendre cette situation :

Les parents transmettent la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants. Il peut s’agir de leur résidence principale ou d’un autre bien immobilier. Ainsi, les parents sont usufruitiers et en usent comme ils le souhaitent. Soit, ils l’occupent soit, ils le louent et en perçoivent les loyers. Les enfants récupéreront le bien immobilier au décès du dernier conjoint survivant. Pour un bien immobilier locatif, le démembrement trouve tout son intérêt, car les parents perçoivent les loyers jusqu’à leur décès. Les enfants pourront le récupérer lors de la succession. L’abattement par enfant de 100 000 € est applicable sur la valeur de la nue-propriété (pouvant être minorée par l’usufruit).

Transmettre son patrimoine par le biais d’une SCI

La SCI ou société civile immobilière est une autre façon de transmettre son patrimoine immobilier du temps de son vivant. La SCI peut être constituée par un couple marié qui veut léguer à ses enfants des biens immobiliers. La SCI fonctionne comme les autres sociétés selon l’apport de chaque associé et en fonction des parts sociales constituant le capital social. Cette SCI est familiale. Dans ce cas, les parents sont des associés gérants et ils redistribuent leurs parts de SCI à leurs enfants. Ils transmettent ainsi leur patrimoine immobilier à leurs enfants de leurs vivants.

Transmettre ainsi son patrimoine immobilier à ses enfants ou à son conjoint de son vivant a un réel intérêt quand on veut préparer sa succession. En dehors de l’optimisation de la future succession, le patrimoine immobilier circule plus facilement et permet aux donataires de plus grandes perspectives d’investissement.