Investir en SCPI à travers son assurance-vie : avantages, inconvénients

Si vous désirez investir dans la pierre-papier, la SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une solution efficace surtout si vous l’associez à un contrat d’assurance-vie. En effet, inclure des parts de SCPI dans une assurance-vie, permet d’en augmenter le rendement. Avant de souscrire un tel contrat, vous devez quand même comprendre comment il fonctionne et quels sont ses avantages et ses inconvénients.

Comment fonctionne une assurance-vie avec des SCPI ?

Lorsque des sociétés de gestion investissement sur le marché immobilier d’habitation ou professionnel, vous pouvez acquérir des parts afin de recevoir une partie des loyers générés et de faire une plus-value lorsque vous les revendez. Au lieu d’acheter ces parts de SCPI en direct, vous pouvez ouvrir une assurance-vie et les y inclure dedans. Par contre, votre assurance-vie ne peut pas comporter 100 % de parts de SCPI. Vous devez avoir une par en liquide afin de percevoir les loyers générés par la SCPI. De plus, ce placement est à long terme pour en lisser les risques et ne représente aucune garantie en capital. Dans le même temps, il est accessible à partir de quelques centaines d’euros.

Pourquoi intégrer un investissement en SCPI dans une assurance-vie ?

Depuis ces dernières années, on constate que le rendement du fonds euro de l’assurance-vie diminue chaque année davantage. Les SCPI sont une alternative opportuniste grâce à leur rendement et les plus-values qu’elles peuvent engendrer lors de leur revente. Elles permettent aussi d’investir dans l’immobilier sans passer devant un notaire et ne génèrent aucune surveillance particulière, car c’est une société de gestion agréée par l’AMF qui s’occupe de tout.

Bon à savoir : lorsque les parts de SCPI sont intégrées dans un contrat d’assurance-vie, elles sont décotées d’environ 5 % par rapport à une acquisition en direct. Elles ont donc un coût moins élevé et le minimum de souscription est aussi plus bas avec un contrat d’assurance-vie que lorsque vous les achetez en direct. Les frais de souscription sont aussi inclus dans le prix des parts de SCPI qui sont encore bien plus bas avec une assurance-vie qu’en achat direct.

Fiscalité des parts de SCPI dans une assurance-vie

Contrairement aux parts de SCPI achetées en direct, les parts de SCPI incluses dans une assurance-vie ne sont pas considérées comme des revenus fonciers. L’assurance-vie connaît des règles fiscales privilégiées que ce soit pendant la durée d’un contrat ou au décès de l’assuré et au moment de la transmission du capital aux bénéficiaires. Les gains générés par les SCPI incluses dans un contrat d’assurance-vie ne sont imposés qu’en cas de rachat. La partie soumise à la fiscalité lors du retrait est composée uniquement que des taux d’intérêts. La part de capital retirée n’est pas imposable. Lors du rachat, vous pouvez choisir entre :

• Le prélèvement libératoire à la base ou prélèvement forfaitaire unique, et
• L’imposition à l’impôt sur le revenu

La fiscalité de l’assurance-vie est la plus intéressante après 8 années, car vous avez droit à un abattement de 4 600 € chaque année sur les intérêts ou 9 200 € si vous êtes en couple.

Fiscalité des SCPI en assurance-vie lors du décès

Au moment où vous décédez, votre capital est transmis aux bénéficiaires nommés. Pour la fiscalité, votre âge est important au moment où vous avez effectué des versements. Si c’est avant 70 ans, chacun des bénéficiaires aura droit à un abattement de 152 500 € sur sa part quel que soit son lien de parenté avec vous. Si vous avez fait des versements après 70 ans, l’abattement de 30 500 € est unique et doit être partagé entre tous les bénéficiaires. Les montants supérieurs sont alors soumis aux droits de succession.

Les avantages des SCPI en assurance-vie

Si vous optez d’investir dans des parts de SCPI en assurance-vie, vous aurez plusieurs avantages qui sont :

• Des prix de parts décotés
• Un rendement et une plus-value en perspective
• Pas de gestion
• Des frais d’acquisition plus faibles que les SCPI acquises en direct
• Une fiscalité favorable due à l’assurance-vie
• Des liquidités de parts

Les inconvénients des SCPI en assurance-vie

Comme pour tous les produits financiers, la combinaison assurance-vie SCPI a des inconvénients. Parmi les plus importants, on peut citer :

• Plus de frais d’acquisition et de gestion annuels que les acquisitions en direct
• Offre limitée des SCPI, car les sociétés de gestions sont sélectionnées par l’assureur ou la banque
• Bénéfices restreints profitants plus à l’assureur ou à la banque qu’au titulaire du compte
• Lorsqu’elles sont détenues dans un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI appartiennent à l’assureur ou à la banque et pas à l’épargnant. Ainsi, l’assureur ou la banque peut retenir 15 % de la rémunération des parts au titre de la participation aux bénéfices

Comment choisir le meilleur contrat d’assurance-vie incluant des parts de SCPI ?

Tout d’abord, il faut savoir que vous ne pourrez pas ouvrir une assurance-vie avec SCPI dans toutes les banques ou les assurances. Il vaut mieux vous adresser à des courtiers ou des cabinets de conseil en gestion de patrimoine. Pour choisir le meilleur contrat d’assurance-vie avec SCPI voici les critères principaux à vérifier :

• Les diverses modalités d’acquisition comme le nombre de parts
• Les frais liés à la gestion et à l’acquisition
• Le rendement des dernières années
• Les différentes modalités de sortie

Il est conseillé de savoir également si la liquidité des parts est garantie par le contrat lors de la sortie. Si vous avez déjà souscrit une assurance-vie, elle peut ne pas donner accès à des SCPI. Dans ce cas, vous devez ouvrir un nouveau contrat.

Le rendement des SCPI en assurance-vie

Avec la baisse des autres produits d’épargne comme le fonds euro de l’assurance-vie ou le livret A, les épargnants cherchent des produits financiers leur rapportant davantage. Les SCPI en assurance-vie sont un bon placement, car les rendements varient entre 3 % et 6 %. Ces rendements sont des rendements nets de frais de gestion. Même s’ils sont bons sur les années passées, il ne faut quand même jamais oublier qu’ils ne présagent rien sur les rendements futurs.

Si les parts de SCPI en assurance-vie vous intéressent, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne totalement gratuit. Cet acte ne vous engage à rien et vous recevrez plusieurs propositions que vous pourrez étudier avant d’y donner une suite ou non.