SCPI de rendement : fonctionnement, avantages, inconvénients, risques

Vous cherchez à investir dans un placement immobilier et ne savez pas lequel choisir tant il en existe de formes. Vous avez entendu parler de la SCPI de rendement, mais ne connaissez pas du tout ce produit financier. Nous allons ici vous expliquer son fonctionnement, ses avantages et inconvénients et vous présenter également les risques que vous encourrez.

Définition de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement ou plus exactement Société Civile de Placement Immobilier de rendement est un produit financier permettant de réaliser des investissements dans l’immobilier afin de recevoir des revenus réguliers sans pour autant à avoir à s’en occuper. Ainsi, une SCPI de rendement est gérée par une société qui va sélectionner le produit à votre place, l’acquérir, le louer et revendre à terme les actifs. Dans le même temps, cette société de gestion est chargée d’entretenir le parc immobilier par le biais de travaux et de bonnes relations avec les divers locataires. Cette société de gestion se charge ensuite de vous reverser les loyers nets au prorata des parts que vous détenez au sein de la SCPI. Vous recevez cet argent tous les mois ou tous les trimestres.

Le fonctionnement d’une SCPI de rendement

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier de rendement fonctionne grâce à trois acteurs principaux qui sont :

• La société de gestion
• Les investisseurs
• L’AMF ou Autorité des Marchés Financiers

L’AMF contrôle, la société de gestion gère la SCPI de rendement et les investisseurs perçoivent les loyers nets au prorata des parts qu’ils détiennent.

Qui est l’AMF

L’AMF ou Autorité des Marchés Financiers contrôle et vient réguler les marchés financiers pour la protection de l’épargne des investisseurs dont font partie les SCPI. Afin qu’une SCPI puisse recueillir des capitaux provenant d’investisseurs, elle doit avoir l’agrément de l’AMF. Pour que cet agrément lui soit accordé, il faut en moyenne, deux années. La société de gestion exploitant la SCPI est aussi agréée par l’AMF qui est présente tout au long de la vie de la SCPI et contrôle :

• Les bulletins trimestriels
• Les rapports annuels
• Les statuts
• La notice d’information

L’AMF oblige les sociétés de gestion des SCPI de rendement à valoriser le parc immobilier par des experts indépendants. C’est ainsi que la valeur de reconstitution de la SCPI de rendement est fixée et permet à la société de gestion de fixer le prix d’achat des parts de la SCPI de rendement. La société de gestion de la SCPI reste dans une marge avoisinant les 10 % qui lui est imposée par l’AMF. Elle peut encore contraindre la société de gestion de revendre une partie des actifs pour assurer la liquidité des parts.

La société de gestion

La société de gestion assure le fonctionnement de la SCPI de rendement. Ainsi, elle va :

• Sélectionner
• Acheter
• Revendre les biens du parc immobilier dans les meilleures conditions

Cette même société de gestion se charge aussi de la gestion locative en :

• Encaissant les loyers
• Distribuant les loyers
• Payant les charges et taxes
• Optimisant le taux de remplissage
• Réalisant les travaux nécessaires

La société de gestion a encore un rôle de mission comptable et administrative. À ce titre, elle établit :

• La gestion de la collecte des capitaux
• Les bulletins trimestriels ou annuels
• Les diverses convocations aux Assemblées Générales
• L’optimisation des flux de la trésorerie de la SCPI

Les autres intervenants dans la SCPI de rendement

Dans la SCPI de rendement, il existe d’autres intervenants comme :

• Le conseil de surveillance est l’organe d’audit internet de la SCPI et doit être composé de 7 personnes au minimum dans les associés. Ces personnes sont élues pendant l’Assemblée Générale. Ce conseil de surveillance vient entériner ou non les acquisitions de la SCPI et donner son avis sur sa gestion.
• Le commissaire aux comptes désigné par l’Assemblée Générale et pour une mission de 6 ans, certifie les bilans, les comptes annuels et la bonne tenue de la comptabilité. Il est externe et indépendant.
• L’expert Immobilier désigné par l’Assemblée Générale est missionné pour valoriser l’ensemble des biens de la SCPI de rendement. Grâce à cette valorisation annuelle, la valeur de reconstitution est calculée. Cet expert est externe et indépendant.

Les avantages de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement apporte de multiples avantages à ses investisseurs. Tout d’abord, ils ne gèrent rien, car la société de gestion le fait à leur place.Ainsi :

• Le risque est mutualisé grâce à un patrimoine immobilier composé de multiples locataires
• Le montant de l’investissement est adapté à chaque budget puisque flexible
• La société de gestion est sous contrôle de l’AMF
• Le rendement se situe entre 3,5 % et 6 % tous frais payés
• Les travaux, la taxe foncière et les frais d’entretien sont pris en charge par la société de gestion

On peut constater que sur dix années, la SCPI de rendement a une bien meilleure performance que le livret A, les obligations et les actions. L’or reste plus rentable, mais connaît une volatilité supérieure à celle de la SCPI de rendement.

Les risques liés à la SCPI de rendement

Le risque le plus important est celui de perte de valeur ou d’absence de rendement. En réalisant une répartition géographique de votre patrimoine, vous le limitez. La société de gestion peut encore faire faillite, mais la loi permet de transférer cette gestion vers une autre société. Il est possible que les parts soient difficilement revendables en fonction de la fluctuation du marché. Dans ce cas, il peut y avoir une décote par rapport à la valeur de reconstitution. Les frais de sortie d’un investissement dans une SCPI de rendement sont de l’ordre de 10 %, mais sont assimilables à des frais d’agence immobilière lors de la vente d’un bien immobilier ou à des frais de notaire.

Fiscalité liée aux SCPI de rendement

Un investisseur percevant des revenus d’une SCPI de rendement doit déclarer ces revenus comme des revenus fonciers dont le montant sera ajouté à sa base d’imposition sur le revenu.

Les SCPI de rendement européennes

Les SCPI de rendement européennes permettent d’investir en France, mais également dans certains pays à l’étranger. Vous pouvez ainsi percevoir des revenus de loyers provenant de grandes métropoles européennes et avoir quelques avantages. Par exemple, en France, les baux commerciaux s’arrêtent à 12 années. Aux Pays-Bas ou en Allemagne, ils vont jusqu’à 20 ans. De plus, les revenus fonciers provenant de l’étranger ne sont pas éligibles aux prélèvements sociaux. L’allègement fiscal est donc très conséquent. Par contre, les SCPI de rendement françaises offrent l’avantage fiscal qui est la déduction d’intérêts d’emprunt si vous avez un crédit.

Avant d’investir dans une SCPI de rendement, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne totalement gratuit. Vous pourrez recevoir plusieurs propositions sur ce produit financier et comparer les offres sans aucun engagement de votre part. Vous aurez ainsi le loisir de choisir celui qui vous intéressera le plus et qui sera en adéquation avec vos attentes et votre budget.