Acheter en viager : explications, avantages et inconvénients

Le viager permet à un propriétaire d’un bien immobilier libre d’hypothèque de recevoir de l’argent jusqu’à son décès. Le vendeur se nomme le crédirentier et l’acquéreur s’appelle le débirentier. Cette forme de vente un peu particulière se passe devant notaire et existe sous trois formes : le viager libre, le viager occupé ou le viager à terme.

Si vous êtes propriétaire et souhaitez avoir un complément de revenus, le viager occupé ou libre est une solution. Si vous désirez investir dans un viager, vous pouvez réaliser un excellent placement si le crédirentier décède rapidement. Dans l’autre cas, vous prenez un risque, car vous pouvez payer le bien immobilier bien au-dessus de sa valeur vénale. Voici les avantages et les inconvénients du viager.

Le principe du viager

Lorsqu’un débirentier investit dans un viager, qu’il soit libre ou occupé, le bien immobilier sera pleinement à lui lors du décès du crédirentier. À la signature de l’acte devant notaire, les deux parties doivent être en bonne forme mentale et physique. Le débirentier doit avoir au moins vingt ans de moins que le crédirentier et être également majeur.

Le bouquet

Le bouquet est un montant fixe demandé par le crédirentier au débirentier. Il est fixé au montant de la signature chez le notaire et sa valeur varie entre 20 et 30 % de la valeur réelle du bien immobilier faisant l’objet de la vente. Si le montant du bouquet demandé est plus élevé, la rente mensuelle sera moins importante. S’il est moins élevé, la rente mensuelle sera alors plus importante. Le bouquet n’est pas obligatoire lors d’une vente immobilière en viager.

La rente viagère

La rente viagère est le montant de la somme déterminé entre le vendeur et l’acquéreur. Cette somme sera versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement par l’acquéreur ou débirentier au vendeur ou crédirentier pendant tout le reste de sa vie. S’il existe un bouquet, il doit être soustrait avant le calcul de la rente viagère.

Les trois formes de viager

Il existe trois formes de viager immobilier qui sont :

• Le viager occupé
• Le viager à terme
• Le viager libre

Le viager occupé est le plus vendu en France avec environ 5 000 transactions par an. Le viager libre permet au débirentier d’occuper immédiatement le logement après la signature. Le viager à terme est défini par un nombre d’années de paiement entre les deux parties. Le débirentier peut alors récupérer le logement à l’issue du décès du crédirentier seulement. Voici comment fonctionnent ces trois formes de viager.

Le viager occupé

Les avantages du viager occupé pour le vendeur sont :

• Le vendeur peut rester à son domicile
• Le vendeur encaisse un complément de revenu à vie
• La rente est revalorisée chaque année
• La protection du conjoint est garantie avec la réversibilité de la rente
• La donation du bouquet peut aider les descendants
• La non-imposition du bouquet
• L’exonération de plus-value si la résidence est principale
• La fraction imposable de la rente

Les avantages pour l’acquéreur sont :

• Le prix d’acquisition pouvant être réduit jusqu’à 40 %
• L’augmentation d’un patrimoine immobilier sans besoin d’un financement bancaire
• Un placement d’épargne
• La possibilité de négocier
• Avoir un occupant idéal entretenant le bien

Les inconvénients pour le vendeur peuvent être :

• La perte d’un bien immobilier pour les héritiers
• La perte si le viager ne dure pas
• Le délai de vente assez long
• L’abandon de l’usufruit au profit du DUH ou droit d’usage et d’habitation
• La taxe d’habitation
• Les réparations d’entretien de charges dites locatives

Les inconvénients pour l’acquéreur peuvent être :

• Le risque potentiel de perte du viager
• Le cash-flow négatif
• L’épargne nécessaire
• La solidarité des héritiers en cas de décès
• La non-jouissance immédiate du bien
• Pas d’avantages fiscaux
• Les frais de notaire
• La taxe foncière
• Les gros travaux

Le viager à terme

Dans le cadre de la vente du viager à terme, l’acquéreur est considéré comme propriétaire du bien immobilier le jour de la vente et c’est le paiement qui est à terme. En fait, ce paiement va être déterminé sur une période. L’acquéreur doit alors payer les charges et impôts dès que le bien est transféré. S’il n’honore pas son contrat, le vendeur peut faire annuler la transaction suite à une procédure judiciaire. L’acquéreur paie le bien au vendeur par des mensualités définies et n’a pas besoin de faire un prêt immobilier. Il est en général fixé pour une période de 10, 12 ou 15 années. Le vendeur peut libérer le logement avant le terme des paiements, mais a aussi la possibilité de le libérer après. Dans ce cas, c’est le vendeur qui détermine son droit d’usage et d’habitation. Les paiements de la vente du viager occupé s’éteignent au décès du vendeur. Dans le viager à terme, si le vendeur décède avant le terme, l’acquéreur doit encore paye les mensualités aux héritiers. Les mensualités de viager à terme ne sont pas imposables et n’entrent pas dans les revenus fonciers. Les mensualités sont revues sur un indice défini au départ de la vente.

Le viager libre

Le viager libre signifie que le bien immobilier faisant l’objet de la cession entre l’acquéreur et le vendeur est libre de toute occupation. L’acquéreur peut alors y résider ou le louer à sa convenance dès la signature du contrat chez le notaire. Dans ce cas, l’acquéreur supporte également toutes les charges afférant à l’immeuble comme les travaux, les impôts fonciers, les charges de copropriété si elles existent, etc.

Le risque majeur du viager reste que le vendeur vive de longues années. Dans ce cas, l’acquéreur devra lui verser une rente très élevée, ce qui ne représente pour lui aucun avantage financier. L’opération peut même être très coûteuse. De plus, si l’acquéreur (mis à part le viager à terme) décède avant le vendeur, ce sont ses héritiers qui devront s’acquitter de la rente jusqu’au décès du vendeur ou crédirentier.

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