SCPI : fonctionnement, avantages, inconvénients, risques

Vous désirez investir de l’argent vous rapportant plus que les traditionnels livrets d’épargne sans prendre trop de risques. Vous avez entendu parler de la SCPI, mais ne connaissez pas trop cet investissement financier. Voici un dossier vous expliquant ses avantages, inconvénients et risques. Après consultation, vous pourrez prendre ainsi la décision de réaliser ou non, un placement dans ce produit financier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI est l’abréviation de Société Civile de Placement Immobilier. Elle porte sur la location d’un patrimoine immobilier géré par une grosse société spécialisée chargée également de l’acquisition, l’entretien, la rénovation et la valorisation des immeubles diversifiés. Les locataires de ces immeubles sont très diversifiés, car on y retrouve des grandes chaînes d’hôtels, des géants des télécoms, des groupes de l’agroalimentaire, les principaux fournisseurs d’énergie ou encore les mastodontes de la distribution pour ne citer qu’eux parmi tant d’autres. Les SCPI investissent sur tout le territoire français et commencent à dépasser les frontières de notre pays. Une personne investissant dans une SCPI devient propriétaire de parts.

Comment fonctionne l’investissement dans un SCPI ?

Vous l’aurez compris, le principe du placement dans une SCPI vous permet de diversifier votre épargne et de vous positionner sur le marché immobilier sans investir directement dans un ou des logements directement. Vous achetez donc des parts de SCPI propriétaire d’immeubles formant son parc immobilier. Les loyers générés vont rapporter de l’argent à la SCPI qui vous les redistribuera en fonction du nombre de parts dont vous êtes propriétaire. Actuellement, il existe deux formes de SCPI :

• Les SCPI à capital fixe
• Les SCPI à capital variable

Voici les différences entre ces deux formes juridiques.

SCPI à capital fixe

Lors de la création de la SCPI, le gérant détermine la valeur de capital qui est l’objectif de souscription. Lorsque le montant est atteint, il est possible de le faire évoluer en l’augmentant si le gérant le décide. Dans ce type d’opération, vous ne pouvez souscrire que lors de la phase de constitution du capital ou lors des augmentations futures. Sur le marché secondaire, les prix d’achat et de vente de ces parts dépendront de l’offre et de la demande.

La durée des ordres d’achats va d’un jour à trois mois. Il existe des droits d’enregistrement s’élevant à 5 % que vous devez payer à concurrence de votre capital investi.

SCPI à capital variable

Dans le cadre de la SCPI à capital variable, le gérant ne fixe aucun montant de souscription ? Ainsi, vous pouvez acheter des parts à tout moment. Le gérant doit alors investir l’argent reçu en totalité dans des investissements quelles que soient les opportunités se présentant au niveau des investissements. Dans ce cas, la qualité du patrimoine de la SCPI peut être de moins bonne qualité. L’avantage principal est que la valeur des parts n’est pas déterminée par un marché, mais par le gérant. L’opération est alors plus stable.

Les divers avantages de la SCPI

Une SCPI vous permet de réaliser un investissement dans un projet immobilier de rapport sans investir dans de l’immobilier direct et avec un capital bien moins important. Si vous avez besoin d’argent, vous pouvez céder une partie de vos parts. Cet avantage est impossible lors de la vente d’un logement. L’investissement dans la SCPI est actuellement l’un des meilleurs du marché grâce à un rendement élevé, une mutualisation et la stabilité des loyers. De plus, elle est très facile d’accès et vous demande de faibles montants. Vous n’avez pas besoin de faire appel à un notaire comme sur le marché de l’immobilier traditionnel.

La mutualisation du risque des SCPI

Les actifs des SCPI sont répartis par zones géographiques et sectorielles. Ainsi, vos parts portent sur des entrepôts, des commerces ou des bureaux pouvant se trouver en province, en Île-de-France ou même à l’international. Ainsi, en cas de difficulté sur un immeuble, comme une faillite d’un locataire ou des loyers impayés, vos parts sont compensées par les revenus d’autres biens locatifs. Cet avantage de mutualisation peut être renforcé sur un investissement de plusieurs SCPI différentes.

Rentabilité de la SCPI

La rentabilité des SCPI est très élevée, car c’est l’un des meilleurs placements actuels. En net, elle rapporte en moyenne entre 5 et 6 % alors que la rentabilité d’un seul studio est d’environ 3,5 à 4,5 % net après les charges. Il faut quand même tenir compte que dernièrement, le rendement a un peu baissé à cause de la conjoncture mondiale exceptionnelle et que les performances citées ici ne sont pas à prendre en compte comme taux de rendements futurs.

La création d’une rente avec la SCPI

En investissant dans une SCPI, vous pouvez vous créer une rente ou des compléments de revenus qui vous sont versés tous les trimestres. Si vous désirez préparer votre retraite, investir dans une ACPI est une excellente idée pour vous éviter de connaître une future baisse de vos revenus et conserver votre pouvoir d’achat voire de l’augmenter. Sachez que le marché de la SCPI est encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) dans un cadre légal et réglementaire. Cet encadrement contribue largement à vous assurer une sécurité, car les contrôles sont nombreux et très rigoureux.

Les frais à prévoir lors de l’achat de SCPI

Si vous songez à investir dans des SCPI, il faut savoir qu’il existe des frais de souscription et des frais de gestion des parts de SCPI. Lorsqu’on les compare à ceux générés par l’acquisition d’un bien immobilier classique, on peut s’apercevoir qu’ils sont presque similaires. En effet, les frais de souscription oscillent entre 10 et 12 % du montant des parts. Ils correspondent à 8 % de droits d’enregistrement et à 4 à 5 % de la commission du professionnel vous ayant apporté ces parts. Les frais de gestion sont de l’ordre de 10 à 12 % par an, une fois que vos parts sont acquises. Ils sont directement prélevés sur les loyers encaissés et mentionnés sur vos documents d’information. Les rendements communiqués plus haut sont nets de frais.

Bon à savoir : vous pouvez détenir des parts de SCPI en direct ou par un contrat d’assurance-vie. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Dans ce cas, vous vous conciliez les deux solutions d’épargne, mais vous avez tout intérêt à prendre en compte les spécificités liées à ce type de contrat et les pratiques tarifaires. L’assurance-vie est proposée par les assureurs et vous n’avez accès qu’à une partie des SCPI. Un grand nombre d’autres sont performantes, mais non éligibles au contrat de l’assurance-vie.

Si vous êtes convaincu que l’investissement en parts de SCPI est fait pour vous, renseignez-vous à l’aide d’un comparateur en ligne. Après l’avoir tranquillement rempli, vous allez recevoir diverses propositions de professionnels, gérant cet investissement par email. Il n’existe aucune obligation d’engagement et cet acte est totalement gratuit. Vous pourrez ainsi comparer les diverses offres et choisir celle qui vous semblera correspondre le plus à votre budget et à vos attentes de rendement.