Investir dans l'immobilier locatif : 10 règles à suivre

L’investissement locatif est l’un des placements les plus rentables à l’heure actuelle tout en apportant de nombreux avantages. Si vous avez un capital de départ ou souhaitez contracter un emprunt immobilier pour commencer à investir dans le locatif, voici 10 règles à respecter pour réussir le mieux possible.

Première règle : fixez-vous un objectif

Dans le but d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez vous fixer un objectif principal. Il vaut mieux tout noter sur un bloc afin de ne rien oublier et suivre les raisons vous poussant à faire ce choix. Définissez donc bien vos priorités qui peuvent être :

• La rentabilité
• La constitution d’un patrimoine immobilier
• Préparer votre succession
• Opter pour une bonne rentabilité
• Avoir un complément de revenus pour votre retraite

Tous ces objectifs vous permettent de constituer votre feuille de route pour définir des objectifs clairs et surtout de les atteindre. Vous pourrez ensuite déterminer :

• Le budget de départ qu’il vous faut
• Comment financer le bien immobilier
• Acheter dans l’ancien ou dans le neuf
• Le lieu de votre investissement
• Son mode de gestion
• La fiscalité la plus avantageuse

Seconde règle : choisir le logement locatif

Le choix du logement locatif est impératif en fonction du budget que vous disposez. Si votre capital initial n’est pas très élevé, vous pouvez opter pour :

• Un studio
• Un T1 ou un T2 proche d’une école ou en ville
• Un logement destiné aux étudiants
• Un appartement plus grand ou une maison pour une famille

Chaque logement locatif doit être choisi en fonction du type de locataire que vous souhaitez. Il est bon de savoir que plus le logement est petit et plus le turnover est grand. À contrario, plus le logement est grand et plus il est difficile de le louer, mais les locataires restent plus longtemps que dans des petites surfaces.

Troisième règle : choisir l’environnement en l’ayant bien étudié

Si vous désirez louer à un jeune travailleur ou à un étudiant un studio ou un petit appartement, les trois points essentiels devant exister dans l’environnement immédiat sont les transports, les facultés et grandes écoles et les commerces de proximité. Que vous choisissiez de l’ancien ou du neuf, dans ce cas, c’est l’emplacement du bien qui compte. Prenez le temps de comparer le secteur sur Internet, de vérifier les offres locatives du secteur et de ses infrastructures. Allez sur place, observez les points d’intérêt ainsi que le calme de l’endroit. Pour des logements plus grands, l’emplacement privilégié est quasiment le même hormis que les familles peuvent avoir des enfants en bas âge. Il est donc important de savoir s’il y a des écoles primaires, des maternelles, des collèges et lycées à proximité immédiate.

Quatrième règle : privilégier le logement locatif nu ou meublé

Si vous désirez louer un petit logement à un étudiant ou à des personnes mobiles, vous avez tout intérêt à le louer meublé. Ce type de locataire ne reste jamais bien longtemps et la demande les concernant est plus forte. Par ailleurs, le bail n’est que de quelques mois ou d’un an. En cas d’impayés, vous pouvez vous séparer plus vite de vote locataire que si vous louez un logement en vide. La fiscalité est également attractive, car vous pouvez prétendre au micro foncier en dessous d’un certain montant. Ce régime forfaitaire retient seulement 50 % des revenus déclarés. Si vous louez un logement à une famille, vous aurez plus intérêt à louer en nu, car les familles possèdent leurs propres meubles et s’installent souvent pour plusieurs années. La loi Censi-Bouvard vous permet encore de louer en meublé dans une résidence de services si elle est neuve. Pendant 9 ans, vous aurez droit à une défiscalisation de 11 %. En location nue, la loi Pinel est aussi intéressante, car si le logement est neuf, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de 6,9 ou 12 années et d’une réduction d’impôts de 12,18 ou 21 % pour un maximum de 300 000 €.

Cinquième règle : privilégiez une acquisition à proximité de votre domicile

Achetez un bien immobilier à louer près de chez vous est toujours intéressant. On n’y pense pas toujours, mais vous pourrez plus facilement acquérir un bien immobilier dans un endroit où vous connaissez parfaitement les prix du marché et vous pourrez intervenir rapidement auprès de votre locataire en cas de problème. Vous pourrez encore gérer le bien par vous-même et faire de belles économies sur les loyers.

Sixième règle : travailler avec des professionnels de confiance

Pour trouver un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, vous avez sûrement besoin de certains professionnels comme un agent immobilier, un comptable et enfin d’un notaire. Choisissez aussi un artisan à qui vous pourrez faire appel pour de menues réparations si vous n’êtes pas bricoleur. Vous pouvez apprendre à connaître des professionnels et continuer avec eux ensuite pour vos prochains investissements. Il est encore souhaitable d’avoir les adresses de bons assureurs, architecte, banquier et géomètres dont vous aurez besoin plus tard. Dans ce travail, laissez l’affect de côté dans tous les cas.

Septième règle : la rentabilité du ou des logements

Nous atteignons ici, une partie très importante de votre réflexion : le calcul de la rentabilité. Il vous faut compter le cashflow en brut, soit après paiement des impôts. Si vous trouvez que l’investissement vous rapporte moins de 6 % net ou 10 % brut, c’est discutable. Il faut donc chercher des biens dont le rapport est plus haut. Sachez aussi qu’un vendeur demande toujours un prix basé sur ses espérances et non sur l’estimation du marché. Vous devez donc discuter et négocier à l’achat. Calculez le prix que vous pouvez proposer en fonction du rendement à atteindre.

Huitième règle : le financement de votre investissement locatif

Si vous n’avez pas un capital pour acquérir un logement locatif, il vous faut chercher son financement. Vérifiez toujours en premier lieu votre capacité d’emprunt. À ce titre, il est bon de savoir que le taux d’endettement de 33 % vient de passer à 35 %. Si vous êtes en dessous de ce taux et avez des revenus réguliers, vous pouvez demander un prêt immobilier à votre banque. Les taux d’emprunt sont très bas en ce moment et sont inférieurs à 1 %. Mettez donc les organismes financiers en concurrence et négociez les conditions.

Neuvième règle : trouver un bon gestionnaire

Si vous désirez louer sur du long terme, le gestionnaire est primordial si vous souhaitez déléguer cette tâche. Il peut s’occuper de la totalité de votre bien ou le prendre ne charge partiellement selon vos directives. Parmi les principales, les tâches effectuées par le gestionnaire sont :

• La rédaction du bail
• La recherche du locataire
• La perception des loyers
• Les diverses communications avec le locataire
• Les résiliations de bail
• L’état des lieux

Dans les programmes neufs clé en main, les groupes immobiliers proposent aux propriétaires une gestion complète.

Dixième règle : l’information

Quand vous achetez un bien immobilier locatif, il vous faut toujours rester informé sur les nouvelles lois et les divers changements en matière d’immobilier locatif ainsi que sur les nouvelles opportunités. Restez aussi vigilent sur la valeur de votre bien et revendez-le éventuellement pour réinvestir dans une location plus rentable.